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Abbruchkosten von der Steuer absetzen

Wenn eine Immobilie abgerissen wird, unabhängig davon ob komplett oder nur teilweise, entstehen dadurch unweigerlich Kosten. Diese Abbruchkosten können im Abbruchjahr von Selbständigen als Betriebsausgaben von der Steuer abgesetzt werden, aber auch von Privatpersonen, sofern es sich hierbei um vermietetes Privatvermögen handelte, in Form der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Abbruch ist nicht gleich Abbruch

Leider macht es das Steuerrecht und das Finanzamt jedoch nicht ganz so einfach – so werden insgesamt 4 verschieden zu behandelnde Fälle des Abbruchs unterschieden:

Abriss einer selbst errichteten Immobilie

Sowohl die Abbruchkosten als auch der Restbuchwert, sofern vorhanden, können als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben deklariert werden. Sollte die Immobilie dem Privatvermögen zuzurechnen sein und der Abbruch nur deswegen erfolgen, um das Grundstück (besser) verkaufen zu können, so kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden. Bei einem Teilabbruch mit zeitgleichem Neubau/Anbau muss der anteilig verbleibende Buchwert des Restgebäudes zu den Herstellungskosten der neuen Immobilie gerechnet werden.

Erwerb einer Immobilie ohne Abbruchabsicht

Die Abbruchkosten sowie der verbleibende Restbuchwert können ebenfalls als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Bei einem Abbruch der 3 Jahre nach dem Abschluss des notariellen (!) Kaufvertrages liegen sollte, kann eine Abbruchabsicht unterstellt werden, die vom Steuerpflichtigen widerlegt werden muss, wenn die Geltendmachung der Kosten nicht gefährdet werden soll.

Erwerb einer Immobilie mit Abbruchabsicht

Sollte nach dem Abriss ein Neubau errichtet werden, so müssen sowohl die Abbruchkosten als auch der Restbuchwert zu den Herstellungskosten gerechnet werden – ohne Neubau müssen die Abbruchkosten dem Grundstück zugeschlagen werden.

Abriss einer zum Privatvermögen gehörenden Immobilie

und Errichtung einer Immobilie, welche dem Betriebsvermögen zugerechnet wird. Die zum Abriss bestimmte Immobilie muss in diesem Fall, sowie das zugehörige Grundstück, in das Betriebsvermögen eingelegt werden – das Grundstück muss anschließend mit dem Teilwert bilanziert werden. Sollte keine Abbruchabsicht nachgewiesen werden können und der Abbruch innerhalb von 3 Jahren nach der Einlage erfolgen, so kann der Restbuchwert samt der Abbruchkosten als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben in der Steuererklärend geltend gemacht werden.

Sollte der Abbruch erst 3 Jahre nach der Einlage der Immobilie erfolgen, muss der Restbuchwert samt den Abbruchkosten den Herstellungskosten der neuen Immobilie hinzugerechnet werden.