Steuer auf Immobilien: Degressive Abschreibung
Die Steuer auf Immobilien kann man als Eigentümer mit Abschreibungen sehr gut mindern, denn die Abschreibung gilt wie Ausgaben für Erhaltung und Modernisierung und andere Arten von Werbungskosten als Verlust, der mit den Einnahmen verrechnet werden kann.
Bei der Abschreibung auf Gebäude hat ein Eigentümer, egal ob das Gebäude gekauft oder selbst erstellt wurden, die Wahl zwischen der linearen Abschreibung und der degressiven Abschreibung. Mit der linearen Abschreibung wird ein fester Wert des Gebäudes über eine Laufzeit von ca. 33 Jahren (gewerbliche Immobilien), 40 Jahren (Immobilien, die vor 1925 erstellt wurden) und 50 Jahren (Immobilien, die ab 1925 erstellt wurden) jährlich als Verlust von der Steuer abgeschrieben.
Die lineare Abschreibung steht hierbei per se zur Verfügung, die degressive Abschreibung bei Gebäuden ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen gebunden. So muss:
– das Gebäude entweder selbst erstellt oder
– im Jahr der Fertigstellung gekauft und
der Bauantrag muss vor den unten folgenden Fristen gestellt worden sein.
Möglichkeit 1: Der Bauantrag für das Gebäude wurde bis zum 31.12.1993 gestellt oder vor diesem Datum gekauft, es darf nicht zu Wohnzwecken, sondern nur gewerblich genutzt werden und muss zum Betriebsvermögen gehören. Bei einem Kauf muss das Datum des Vertrages vor diesem Datum liegen, auch wenn der Kauf vor diesem Datum beschlossen, aber der Vertrag nach 1993 datiert ist.
In diesem Fall gilt folgende Regelung für die degressive Abschreibung:
– Jahr der Fertigstellung und folgende 3 Jahre: 10 % des Gebäudewertes
– danach: folgende 3 Jahre 5 % des Gebäudewertes
– danach: 18 Jahre lang zu 2,5 % des Gebäudewertes
Beispiel: Bei einem Gebäude (ohne Grundstück!) mit einem Wert von 400.000 Euro können somit in den ersten 4 Jahren 40.000 Euro pro Jahr, in den darauf folgenden 3 Jahren 20.000 Euro pro Jahr und für die letzten 18 Jahre 10.000 Euro pro Jahr als Verlust abgeschrieben werden.
Möglichkeit 2: Der Bauantrag oder Kauf muss bis zum 31.12.1994 erfolgt sein, das Gebäude muss Wohnzwecken dienen und kann dem Betriebsvermögen oder Privatvermögen zugehören.
In diesem Fall für die degressive Abschreibung:
– Jahr der Fertigstellung und folgende 7 Jahre: 5 % Gebäudewertes
– danach: folgende 6 Jahre 2,5 % des Gebäudewertes
– danach: 36 Jahre lang zu 1,25 % des Gebäudewertes
Beispiel: Ein Gebäude mit einem Wert von 400.000 Euro kann so die ersten 7 Jahre jährlich mit 20.000 Euro, die nächsten 6 Jahre mit 10.000 Euro und die letzten 36 Jahre mit 5.000 Euro pro Jahr abgeschrieben werden.
Möglichkeit 3: gilt für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Hier gibt es 3 Fälle, die zur Anwendungen kommen können:
Fall 1: Sollte der Bauantrag oder der Kauf zwischen dem 28.02.1989 und bis zum 31.12.1995 erfolgt sein, so gelten folgende Werte für die degressive Abschreibung:
– Jahr der Fertigstellung und folgende 3 Jahre: 7 % Gebäudewertes
– danach: folgende 6 Jahre 5 % des Gebäudewertes
– danach: folgende 6 Jahre 2 % des Gebäudewertes
– danach: 24 Jahre lang zu 1,25 % des Gebäudewertes
Beispiel: Ein Gebäude mit einem Wert von 400.000 Euro kann so die ersten 4 Jahre jährlich mit 28.000 Euro, die nächsten 6 Jahre mit 10.000 Euro, die darauf folgenden 6 Jahre mit 8.000 Euro und die letzten 36 Jahre mit 5.000 Euro pro Jahr als steuerlichen Verlust abgeschrieben werden.
Fall 2: Sollte der Bauantrag oder der Kauf zwischen dem 01.01.1996 und bis zum 31.12.2003 erfolgt sein, so gilt für die degressive Abschreibung:
– Jahr der Fertigstellung und folgende 7 Jahre: 5 % Gebäudewertes
– danach: folgende 6 Jahre 2,5 % des Gebäudewertes
– danach: 36 Jahre lang zu 1,25 % des Gebäudewertes
Beispiel: Ein Gebäude mit einem Wert von 400.000 Euro kann so die ersten 8 Jahre jährlich mit 20.000 Euro, die nächsten 6 Jahre mit 10.000 Euro und die letzten 36 Jahre mit 5.000 Euro pro Jahr als steuerlichen Verlust abgeschrieben werden.
Fall 3: Sollte der Bauantrag oder der Kauf zwischen dem 01.01.2004 und bis zum 31.12.2005 erfolgt sein, so gilt für die degressive Abschreibung:
– Jahr der Fertigstellung und folgende 9 Jahre: 4 % Gebäudewertes
– danach: folgende 8 Jahre 2,5 % des Gebäudewertes
– danach: 32 Jahre lang zu 1,25 % des Gebäudewertes
Beispiel: Ein Gebäude mit einem Wert von 400.000 Euro kann so die ersten 10 Jahre jährlich mit 16.000 Euro, die nächsten 8 Jahre mit 10.000 Euro und die letzten 32 Jahre mit 5.000 Euro pro Jahr als steuerlichen Verlust abgeschrieben werden.
Für alle anderen Gebäude, die nach dem 31.12.2005 fertig gestellt oder rechtswirksam gekauft wurden, ist nur die lineare Abschreibung möglich.
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