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Steuer auf Immobilien: Abschreibung für Gebäude

Immobilien können vom Eigentümer von der Steuer abgeschrieben werden, um deren langfristige Wertminderung durch Alterung auch bei der Steuer berücksichtigen zu können. Die Abschreibung für Gebäude kann bei der Steuer als Verlust eingebracht werden und senkt somit die Steuerlast.

Grundlage für die Abschreibung für Gebäude sind entweder der Kaufpreis, falls eine bestehende Immobilie erworben wurde, oder der Herstellungspreis einer Immobilie. Die Grundstückskosten werden hierbei nicht einbezogen – wurden Grundstück und Immobilie zusammen erworben (was die Regel ist), so müssen die Kosten anteilig auf das Grundstück (Grundstückspreis) und die Immobilie aufgeteilt werden.

Die Basis zur Ermittlung des reinen Grundstückswertes wird anhand von Bodenrichtwerten und Bodenrichtwertkarten (durch das Finanzamt) vorgenommen, wenn beim Kauf für das Grundstück und die Immobilie die Preise nicht gesondert ausgewiesen wurden. Diese Einteilung kann auch dann vorgenommen werden, wenn das Grundstück weit unter Wert und das Gebäude über Wert (aus steuerlichen Gründen) verkauft wurde.

Beispiel: Ein Haus wurde mit einem Grundstück von 600 qm für 500.000 Euro verkauft, der Bodenrichtwert pro qm liegt bei 200 Euro. Damit hat das Grundstück einen Wert von 120.000 Euro und das Haus nur einen Wert von 380.000 Euro.

Ein Gebäude unterliegt per se der linearen Abschreibung. Eine degressive Abschreibung bei einem Gebäude ist nur möglich, wenn dieses selbst gebaut wurde oder im Jahr des Baus erworben wurden und der Bauantrag vor einer bestimmten Frist gestellt wurde. Ausführliches zu den Fristen: Degressive Abschreibung: Fristen

Wer über Immobilien im EU / EWR Raum verfügt, kann die degressive Abschreibung ebenfalls nutzen.

Die Abschreibung für Gebäude setzt nach dem Kauf oder dem vollendeten Bau eines Gebäudes ein. Die Höhe der Abschreibung für Gebäude richtet sich nach folgenden Kriterien:
1. Handelt es sich um Betriebsvermögen oder Privatvermögen?
2. Wird es gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzt?

Gewerblich genutzte Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören und deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, können mit 3 % pro Jahr linear abgeschrieben werden. Bei dem Gebäude aus dem oben angeführten Beispiel wären das 11.400 Euro pro Jahr.

Bei einer tatsächlichen Nutzung von weniger als 33 Jahren, kann die Höhe der jährlichen Abschreibung für Gebäude auch auf die Anzahl der tatsächlich genutzten Jahre angehoben werden. Bei einer tatsächlichen Nutzungsdauer von 30 Jahren wären dies 3,33 % pro Jahr, bei 25 Jahren 4 % pro Jahr, usw.

Gebäude mit Wohnzweck in Privateigentum die nach dem 31.12.1924 unterliegen einer linearen Abschreibung von 2 % pro Jahr. Für das Beispielgebäude mit einem Wert von 2 % wären dies 7.600 Euro pro Jahr. Die Abschreibung für Gebäude, die bis zu diesem Datum (vor 1925) erstellt wurden, beträgt 2,5 %, also am Beispiel: 9.500 Euro pro Jahr.

Sollten Gebäude, die nach dem 31.12.1924 erstellt wurden weniger als 50 Jahre und Gebäude die bis zum 31.12.1924 weniger als 40 Jahre genutzt werden, so kann die Höhe der Abschreibung für Gebäude auch hier der tatsächlichen Nutzungsdauer angepasst werden.