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Steuern sparen mit Abschreibung auf Immobilien

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten und angesichts der hohen Kosten und der höher ausfallenden Besteuerung zurückschreckt, dem sei gesagt, dass das Finanzamt hier mehrere Möglichkeiten anbietet, wie man Steuern sparen und gleichzeitig ansehnliche Gewinne erzielen kann.

Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen zwar versteuert werden, aber auch die Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden anerkannt und senken das zu versteuernde Einkommen.

Zu diesen Verlusten zählen beispielsweise Zinsen und andere Kreditkosten, falls für den Kauf ein Kredit aufgenommen wurde. Dabei ist sogar unerheblich, ob diese Kosten auch bei einem Verkauf weiter anfallen, denn entscheidend ist nur der ursprüngliche Zusammenhang. Wer z. B. eine Immobilie vor dem Ablauf des Kredites wieder verkauft und so weiterhin Verluste erzielt, kann die als Verluste aus Vermietung von der Steuer absetzen, auch wenn der Kredit mit dem Verkaufsbetrag hätte abgelöst werden können.

Auch Verluste, die durch die Bewerbung der Immobilie, z. B. mit Inseraten oder durch einen Makler, entstehen, kann man als Verlust von der Steuer absetzen und so Steuern sparen. Auch Kosten für die Erhaltung (Reparaturen), Modernisierung oder Sanierung kann man als Verlust von der Steuer absetzen und so Steuern sparen.

All diese Möglichkeiten haben jedoch immer einen Nachteil: Die Kosten hierfür fallen entweder nur einmalig an (z. B. bei einer Modernisierung) und danach in naher Zukunft nicht mehr, da der Investitionsstau behoben wurde oder sie fallen nur in sehr geringem Umfang in Relation zu den Einnahmen an, z. B. in Form der Kreditkosten.

Dauerhaft Steuern sparen kann man mit Abschreibung auf Immobilien. Denn Abschreibungskosten fallen laufend an und sind im Verhältnis zum Wert der Immobilien zwar gering, im Vergleich zu den zu erzielenden Gewinnen (Mieteinnahmen) jedoch relativ hoch).

Wer Steuern sparen mit Abschreibung auf Immobilien möchte, der sollte im Hinterkopf behalten, dass nur das Gebäude abgesetzt werden kann, nicht jedoch das Grundstück. Die Abschreibung beträgt immer einen Prozentanteil vom Wert des Gebäudes, egal ob dieser Wert durch einen Kauf (Kaufpreis) oder Bau entstanden sind.

Als Beispiel: Bei einer Immobilie zu Wohnzwecken, die nach 1925 erstellt wurde, können 2 % des Wertes pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden. Bei einem Kaufpreis für das Gebäude von 500.000 Euro wären dies 10.000 Euro pro Jahr, die man als Verlust aus AfA (Absetzung für Abnutzung = Abschreibung) über 50 Jahre absetzen kann.

Um den Wert eines Gebäudes festzulegen, gibt es 3 Möglichkeiten:
1. Immobilie und Grundstück werden getrennt verkauft.
2. Immobilie und Grundstück werden zusammen verkauft, aber der Preis jeweils einzeln im Vertrag ausgewiesen
3. Immobilie und Grundstück werden zusammen zu einem Preis verkauft. Der Wert des Grundstückes wird dann anhand von Bodenrichtwertkarten (Bodenrichtwert x Fläche) festgestellt.

Die letzte Variante ist die nachteiligste für einen Käufer, da hier sozusagen das Finanzamt feststellt, was das Grundstück wert ist. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro für Grundstück und Immobilie, einer Grundstücksfläche von 500 qm und einem Bodenrichtwert von 200 Euro / qm wäre die Immobilie somit nur noch 500.000 Euro wert. Von Nachteil ist, dass nur die Immobilie, nicht das Grundstück (da es keiner Altersabnutzung unterliegt) abgeschrieben werden kann.

Von Vorteil ist es von daher für den Käufer einer Immobilie, der Steuern sparen mit Abschreibung auf Immobilien will, wenn der Verkauf getrennt stattfindet oder der Preis für das Grundstück und die Immobilie gesondert ausgewiesen werden.

Aber: Wer so versuchen will, das Finanzamt zu übervorteilen, sollte bedenken, dass zu gravierende Abweichungen des Grundstückswertes vom Bodenrichtwert Verdacht erwecken. Sollte das Grundstück z. B. nur geringfügig vom Bodenrichtwert abweichen, kann das anerkannt werden – wird es jedoch weit unter Wert verkauft, so wird das in der Regel nicht anerkannt und der eigentliche Wert neu ermittelt.