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Steuer auf Immobilien: Lineare Abschreibung

Immobilien werden vielleicht mit steigendem Alter schöner, aber sie werden mit Sicherheit nicht wertvoller – den der Zahn der Zeit und das Alter nagt auch an ihnen und senkt den Wert laufend ab und lässt einen Investitionsstau entstehen, der nur durch stetige Aufwendungen für den Erhalt gebremst werden kann.

Dass Immobilien grundsätzlich an Wert verlieren, erkennt auch das Finanzamt an und sieht das Alter auch als Verlust an – da die Immobilie bei einem Wiederverkauf mit Investitionsstau einen geringeren Preis erzielen würde – der steuerlich geltend gemacht werden kann. Hier gibt es grundsätzlich 2 Arten der Abschreibung, die vom Eigentümer der Immobilie in Anspruch genommen werden können: die degressive Abschreibung und die lineare Abschreibung.

Die degressive Abschreibung ist an einige Voraussetzungen gebunden und ist eine am Anfang beschleunigte Art der Abschreibung, ausführlich: Degressive Abschreibung: Fristen

Die lineare Abschreibung ist eine konstante Form der Abschreibung, das heißt: pro Jahr wird die Immobilie um einen festen Betrag im Wert gemindert, bis dieser 0 erreicht hat – dann stoppt die Abschreibung. Die Höhe der Abschreibung macht sich immer daran fest, ob die Immobilie gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzt wird und ob sie sich in Privatbesitz befindet oder zu einem Betriebsvermögen zu zählen ist.

Und: Nur das Gebäude kann von einer Abschreibung profitieren, nicht das Grundstück. Wurden bei einem Kauf das Gebäude und das Grundstück nicht separat erworben oder der Preis für das Gebäude und das Grundstück im Kaufvertrag preislich nicht separat ausgewiesen, so muss der Wert des Gebäudes anteilig bestimmt werden. Hierzu wird der Wert des Grundstückes mit einer Bodenrichtwertkarte ermittelt – der Bodenrichtwert mal die Grundstücksgröße ergibt dessen Wert.

An einem Beispiel: Eine Immobilie wurde für 600.000 gekauft, das Grundstück ist 600 qm groß und der Bodenrichtwert ist laut Bodenrichtwertkarte 200 Euro pro qm. Das Gebäude ist dann nur 480.000 Euro wert, da das Grundstück einen Wert von 120.000 Euro hat.

Die Lineare Abschreibung unterscheidet konkret zwischen 3 Fällen:

1. Gewerblich genutzte Gebäude können mit 3 % pro Jahr abgeschrieben werden.
2. Zu Wohnzwecken genutzte Gebäude, die nach dem 31.12.1924 erstellt wurden, können mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden.
3. Zu Wohnzwecken genutzte Gebäude, die bis zum 31.12.1924 erstellt wurden, können mit 2,5 % pro Jahr abgeschrieben werden.

Das heißt an unserem Beispiel: Typ 1 könnte jährlich mit 18.000 Euro, Typ 2 mit 12.000 Euro und Typ 3 mit 15.000 Euro von der Steuer abgeschrieben werden.

Sollte die tatsächliche Nutzungsdauer bei Gebäuden des Typs 1 unter 33 Jahren, des Typs 2 unter 50 Jahren und des Typs 3 unter 40 Jahren liegen, so kann die jährliche Abschreibung auch höher ausfallen.

Dann würde der Wert des Gebäudes durch die Jahre der tatsächlichen Nutzung geteilt werden – wären dies 20 Jahre statt 33 (Typ 1), 50 (Typ 2) oder 40 (Typ 3) Jahre, so läge die jährliche Abschreibung bei 5 %, also 30.000 Euro.