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Steuer auf Immobilien: Unterschiedliche Abschreibung

Immobilien sinken mit steigendem Alter im Wert. Dieser Wertverlust wird auch durch das Finanzamt anerkannt und bei der Bemessung der Steuer auf Immobilien berücksichtigt. Der Wertverlust eines Gebäudes entspricht der Höhe der jährlichen Abschreibung.

Die Abschreibung für Gebäude ist jedoch nicht einheitlich, das heißt: Je nach Nutzungszweck und Art des Eigentums ändert sich die Höhe der Abschreibung. Außerdem kann je nachdem statt der linearen Abschreibung auch die degressive Abschreibung genutzt werden, die ein Gebäude am Anfang steuerlich im Wert stärker mindert.

Grundsätzlich gilt, dass sich die Höhe der Abschreibung daran festmacht, ob die Immobilie dem Privatvermögen oder dem Betriebsvermögen zugerechnet werden kann und ob es gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Abschreibung gilt hierbei nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück.

Bei Mischimmobilien, die sich sowohl in Betriebsvermögen befinden als auch in privater Hand und die zu verschiedenen Zwecken genutzt werden, können auch verschiedene Abschreibungen gleichzeitig zum Tragen kommen. Hier ist entweder die Art der Nutzung wichtig. Diese gliedert sich in 4 Bereiche:
– Vermietung für fremde Betriebszwecke,
– Nutzung für eigene Betriebszwecke,
– Vermietung zu fremde Wohnzwecke,
– und Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Eine Immobilie kann auch allen 4 Zwecken gleichzeitig unterliegen. Dazu ein Beispiel: Auf einem Grundstück befindet sich ein Gebäude, welches sowohl selbst und fremd gewerblich genutzt wird, als such selbst bewohnt und vermietet wird. Es soll linear abgeschrieben werden.

Im Erdgeschoss befinden sich 2 Ladengeschäfte – eines vermietet, eines selbst genutzt. In der ersten Etage die Wohnung des Eigentümers, in der obersten eine Mietwohnung. Die Immobilie wurde für 500.000 Euro mit einem Grundstück von 600 qm gekauft und der Bodenrichtwert beträgt 200 Euro.

Das Haus wurde 2001 erbaut und gekauft. Für die Vereinfachung: die Ladengeschäfte haben jeweils eine Größe von 50 qm, die Wohnungen darüber jeweils 100 qm, Kellergeschoss und Dachgeschoss usw. werden für die vereinfachte Rechnung nicht mit einbezogen.

Das heißt, dass das Grundstück zuerst vom Wert des Gebäudes abgezogen werden muss. Dazu nimmt man den Bodenrichtwert mal dessen Größe. Für unser Beispiel heißt das, dass das Grundstück 120.000 Euro und das Gebäude 380.000 Euro wert ist.

Die beiden gewerblichen Gebäudeteile sind zusammen somit 126.600 Euro Wert, ebenso die zu Wohnzwecken genutzten Wohnungen.

Für die Ladengeschäfte kann, siehe Abschreibung für Gebäude, pro Jahr die Höhe der Abschreibung mit 3 % angesetzt werden, das heißt: ca. 3.800 Euro.

Für die Wohnungen kann jeweils eine Höhe der Abschreibung von 2 % angesetzt werden, heißt: ca. 2.530 Euro pro Wohnung, also 5.060 Euro pro Jahr für beide Wohnungen.

Der Gesamtabschreibungswert pro Jahr beträgt somit 8.860 Euro pro Jahr. Zum Vergleich: Sollte die Immobilie nur gewerblich genutzt werden, würde dieser Wert bei 11.400 Euro pro Jahr und bei einer allein zu Wohnzwecken genutzten Immobilie 7.600 Euro pro Jahr betragen.