Vermieter können auch Kosten für eine Mietwohnung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei den Werbungskosten als Verlust angeben, wenn diese leer stehen sollte. Die einzige Voraussetzung ist, dass eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegen muss – ansonsten ist das nicht möglich.
Eine Einkunftserzielungsabsicht besteht laut Finanzamt aber nur, wenn versucht wird, die Wohnung zu vermieten und diese auch vermietbar und bewohnbar sein sollten. Der Wille zur Vermietung (und die Kosten hierfür) lässt sich recht einfach in Form der Beauftragung eines Maklers und / oder der Schaltung von Anzeigen in einer Zeitung oder anderen Medien dem Finanzamt gegenüber belegen – ob diese zeitnah erfolgreich sind, ist dabei nachrangig. Nur bei einem zu langen Leerstand, beispielsweise über mehrere Jahre, wird das Finanzamt skeptisch.
Wichtig ist aber, dass diese Absicht zur Erzielung von Einkünften auch dauerhafter Natur sein muss, sprich: Man muss laufend versuchen, die Immobilie / Wohnung zu vermieten und nicht nur einmal im Jahr oder aller 2 Jahre mit einer Anzeige in der Zeitung. Auch ein reines Abwarten „weil sich sowieso keiner meldet“ zählt nicht – auch wenn die Chancen auf eine Vermietung sehr gering ist, ist das fehlende Bemühen um diese ein begründeter Zweifel an einer dauerhaften Einkunftserzielungsabsicht.
Abwarten ist immer ein schlechtes Mittel, auch was mögliche Sanierungen oder Modernisierungen betrifft oder eine zu lange Haltezeit. Denn: Möchte man, aufgrund geringer Vermietungschancen, nicht weiter Geld investieren und nur die laufenden Kosten tragen, so führt dies zu einer Abwertung des Objekts.
Auch das kann gegen eine Einkunftserzielungsabsicht sprechen, denn wenn die Chancen auf eine Vermietung schlecht sein können, beispielsweise aufgrund geringer Nachfrage oder schlechter Lage, verbessert man diese nicht durch Untätigkeit, da kaum ein Mieter in eine teilweise sanierungsbedürftige oder modernisierungsbedürftige Wohnung einziehen wird, wenn bessere Angebote am Markt bestehen. Als weiteres Argument kann ins Feld geführt werden, dass auch diese Modernisierungen und Sanierungen steuerbegünstigt sind und somit Einkommensmindernd – sollte der Mieter diese Bemühung nicht belohnen, so erfolgt dies zumindest durch den Staat in Form von Steuervergünstigungen.
Ein dauerhafter Verlust aus einer Vermietung spricht laut gängiger Auffassung gegen eine beabsichtigte Einkunftserzielungsabsicht. Im schlimmsten Fall kann das Finanzamt die weitere Anerkennung verweigern und die Vermietung als Liebhaberei einstufen. Damit sind zwar weiterhin mögliche Einnahmen, z. B. auch die Veräußerung, steuerpflichtig, aber die Ausnahmen können nicht mehr bei der Steuer angerechnet werden.
Fazit: Wer als Vermieter lange Zeit untätig bleibt und sich weder intensiv um eine Vermietung bemüht oder um eine Aufwertung des Objekts um die Mietattraktivität zu erhöhen, dem kann die steuerliche Anerkennung von Verlusten verloren gehen.