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Privatentnahme: Entnahmegewinn auch bei Immobilien auf Fremdgrundstücken

Die Privatentnahme und Überführung von Betriebsvermögen in Privateigentum wird vom Finanzamt neben den Dienstreisen bei Selbständigen stets sehr kritisch beäugt, da hier oft sehr große Möglichkeiten bestehen, das Privateigentum ohne steuerliche Mehrbelastung zu vermehren und gleichzeitig Verluste abzuschreiben.

Ein typischer Fall sind Immobilien, die als Gewerbeimmobilien und Gewerbeeigentum neu geschaffen wurden und dann in das Privateigentum des Besitzers oder seiner Familie überführt werden. Recht beliebt, und immer wieder ein Streitpunkt vor dem Finanzgericht, ist hierbei die Möglichkeit, eine Immobilie auch auf fremden Grund und Boden zu errichten und dann die Immobilie in Privateigentum zu überführen.

Der Vorteil: Die Immobilie, die auf fremden Grund und Boden, also Grundstücke, die nicht in vollem Umfang zum Betriebsvermögen gehören, befindet gehört zivilrechtlich nicht dem Unternehmen, sondern dem Eigentümer des Grundstücks. Häufig wird hier die Konstellation gewählt, dass der Betrieb Teileigentümer des Grundstücks ist und der andere z. B. der Ehepartner oder ein anderer naher Verwandter.

Der Bau des Gebäudes wird hierbei komplett vom Betrieb finanziert – somit kann dieser die Kosten für die Herstellung voll absetzen und die Möglichkeit der Abschreibung nutzen. Bei der Überführung in das Privatvermögen muss dann nur der Teil als Privatentnahme versteuert werden, der aufgrund der Miteigentümerschaft dem Betrieb zusteht.

Beispiel: Horst und Beate sind verheiratet, Hans ist Gewerbetreibender. Beide besitzen zu gleichen Teilen ein Grundstück – Beate als Privateigentümer, der andere Teil gehört zum Betriebsvermögen von Horsts Gewerbebetrieb. Horst errichtet aus dem Betriebsvermögen eine Immobilie – die Kosten hierfür kann er über den Betrieb abschreiben und absetzen.

Nach ein paar Jahren wird die Immobilie in das Privatvermögen von Horst und Beate überführt – hier muss eigentlich nur der Teil (50 %) als Betriebseinnahme durch Privatentnahme versteuert werden, der Horsts Anteil am Grundstück (50 %) ausmachte.

Eigentlich deswegen, da das Finanzamt auch beim zivilrechtlichen Anteil des Privateigentümers, z. B. des Ehepartners, einen Entnahmegewinn für den Betrieb sieht und hier die volle Versteuerung des gesamten Immobilienwerts verlangt – auch dann, wenn Aufwendungsersatzanspruch besteht und kein Eigentum an der Hälfte des Miteigentümers des Grundstücks besteht oder keine vorherige Nutzung vereinbart wurde

Denn: Eigenbetrieblich genutzte Immobilien bzw. Teile davon zählen ohnehin zum Betriebsvermögen und privat genutzte Teile stellen eine Zwangsentnahme dar, die sowieso versteuert werden muss. Zwar hat hier der Bundesfinanzhof bereits in seinem Urteil Az. VIII R 98/04 vom 29.4.2008 dieser Praxis widersprochen, aber scheinbar streitet das Finanzamt gern und aus Sicht des Staates zu Recht, da so in nicht unerheblichem Maß Betriebsvermögen in Privatvermögen überführt werden kann, ohne dass dies entsprechend zu versteuern ist.