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Time Sharing: Steuer auf Ferienwohnung

Eine Ferienwohnung, vor allem im Ausland, ist für viele Reiselustige eine echte Alternative zu Pauschalurlauben oder jährlich wechselnden Urlaubsorten, denn schließlich kann man so über eine Art zweites Heim verfügen, meist mit vollem Komfort und ähnlicher Ausstattung, ohne die Einschränkungen, die man bei einem Hotelurlaub hätte.

Da eine eigene Ferienwohnung nicht nur teuer in der Anschaffung, sondern auch im Unterhalt ist, da man als Berufstätiger oder Selbständiger nicht das ganze Jahr Urlaub machen kann, bieten verschiedene Gesellschaften eine Mischbeteiligung an einer Ferienwohnung an – diese Mischbeteiligung sieht ein kostenloses Nutzungsrecht an einer (oder sogar mehrerer) Ferienwohnung vor, wenn man Aktionär, Gesellschafter oder Teilhaber dieser Nutzungsgesellschaft ist.

Das Nutzungsrecht erlaubt es einem Gesellschafter, seine Zeitanteile in Nutzung umzuwandeln, und so eine Ferienwohnung im Besitz der Gesellschaft während des Urlaubs an seinem Wunschort zu nutzen. Der Vorteil, neben verschiedenen Ferienwohnorten, ist, dass hiermit zum einen die vergleichsweise teure Anmietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses entfällt und durch die Verteilung der Last auf viele Schultern (Gesellschafter) die Nutzung relativ günstig ist.

Als Entgelt wird von der Gesellschaft lediglich ein Beitrag in Höhe der Beteiligung oder nach vertraglicher Vereinbarung, zu den Verwaltungskosten dieser eingefordert sowie eine Beteiligung an den Nebenkosten der Ferienwohnung oder Ferienwohnungen.

Aber: Der Nutzungsvorteil der seitens der Gesellschaft gewährt wird, muss, auch wenn keine Dividende oder ein Gewinnanteil bei Nichtnutzung ausgezahlt wird, als geldwerter Vorteil versteuert werden. Der Nutzungsvorteil verliert auch durch eine zeitlich Befristung, beispielsweise wenn man nur Nutzungspunkte erhält, die nach einer Frist bei Nichtanspruchnahme verfallen, nicht den Charakter einer Dividende, die ebenfalls zu versteuern ist.

Der Auffassung verschiedener Anbieter dieser Sharing Modelle, dass der Nutzungsvorteil eine verdeckte Gewinnausschüttung darstelle und somit nicht zu versteuern ist, folgt das Finanzamt und diverse Finanzgerichte nicht – so wurde jüngst von der Oberfinanzdirektion Münster im Fall Hapimag entschieden, dass es sich dabei nach wie vor um Einnahmen aus Kapitalvermögen, hier: Anteil an Immobilien, handelt, die der Steuer unterliegen.

Das heißt für die Besitzer von Time Sharing Anteilen, dass bei der Besteuerung theoretische Einnahmen aus der Vermietung der Ferienwohnung der Besteuerung unterworfen werden – das Finanzamt setzt bei der Bemessung der Höhe dieser theoretischen Einnahmen den örtlichen Durchschnittspreis bei einer Vermietung an eine dritte Person an.

Beträgt die ortsübliche Tagesmiete beispielsweise 60 Euro und erwirbt man im Rahmen der Nutzungsvorteile ein Nutzungsrecht von 20 Tagen pro Jahr, so wird ein zusätzliches Einkommen aus Kapitalvermögen von 1.200 Euro bei der Steuer zugrundegelegt.

Von Nachteil bei dieser Art der Nutzung, Time Sharing von Ferienwohnungen, ist zudem, dass diese theoretischen Einkünfte Einnahmen aus Kapitalvermögen (durch die Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft) und nicht aus Einkommen aus Vermietung und Verpachtung darstellen – das heißt, dass im Gegensatz zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Kosten für die Nutzung oder Anreise und Abreise zur Wohnung nicht als Werbungskosten abgesetzt werden können, da es sich hierbei um Kosten für die private Lebensführung handelt, die man nicht von der Steuer absetzen kann.

Einen weiteren Nachteil stellt die Klassifizierung als Einkommen aus Kapitalvermögen insofern dar, dass hierauf die Abgeltungssteuer erhoben wird – und diese lässt keine Anrechnung von Nebenkosten als Werbungskosten zu. Das heißt: Der Nutzungsvorteil muss voll versteuert werden, die Kosten im Rahmen der Nebenkostenbeteiligung und der Verwaltungskosten können jedoch nicht gegengerechnet werden.

Würde die ortsübliche Tagesmiete einer Time Sharing Ferienwohnung somit bei 60 Euro liegen, die Nutzungspunkte eine Nutzung von 20 Tagen im Jahr zulassen und die jährlichen Kosten für die Nebenkosten der Ferienwohnung sowie der Beitrag zu den Verwaltungskosten der Gesellschaft 1.000 Euro betragen, so müssen trotzdem 1.200 Euro als Einkommen aus Kapitalvermögen mit 25 %, also 300 Euro Steuern, versteuert werden anstatt der 200 Euro, die als tatsächlicher „Gewinn“ übrig bleiben würden.

Wichtig: Auch wenn derzeit im Rahmen der Abgeltungssteuer / Kapitalertragssteuer keine Werbungskosten mehr anerkannt werden, so sollte man als Inhaber von Time Sharing trotzdem diese geltend machen, da derzeit ein Musterverfahren vor dem FG Münster anhängig ist, was über die Zulässigkeit dieser Nichtanerkennung entscheiden soll. Siehe ausführlich: Kapitalerträge: Werbungskosten von der Steuer absetzen.