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Immobilie – steuerliche Gewinnermittlung bei Verkauf

Wird eine Immobilie oder ein Grundstück, so muss der Veräußerungsgewinn gegebenenfalls versteuert werden. Dafür ist es notwendig, dass der steuerliche Veräußerungsgewinn für das Finanzamt ermittelt wird – doch wie funktioniert die Gewinnermittlung bei Immobilien Verkauf überhaupt? Welche Verluste können bei der Gewinnermittlung berücksichtigt werden? Und wie wirkt sich eine teilweise selbstgenutzte Immobilie auf den steuerlichen Veräußerungsgewinn aus?

Die Rechnung zur Ermittlung des Gewinns oder Verlustes, also dem Veräußerungsergebnis, bei privat veranlassten Veräußerungsgeschäften ist eigentlich relativ simpel. Geregelt wird sie in § 23 Abs. 3 EStG:

Veräußerungserlös / Verkaufspreis
– sämtlicher Anschaffungskosten plus aller Nebenkosten
– Herstellungskosten, die nachträglich bei einem Neubau anfallen
– Werbungskosten, die mit dem Verkauf in Zusammenhang stehen
= Verlust / Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft
– eventueller Anteil an der Immobilie, der privat genutzt wurde
+ Abschreibungen, die gegebenenfalls bereits in Anspruch genommen wurden
= steuerlicher Veräußerungsverlust / Veräußerungsgewinn

Eine Versteuerung des Gewinns aus dem Verkauf der Immobilie findet immer in dem Jahr statt, in dem auch der Verkauf abgewickelt wird, bzw. in dem der Veräußerungserlös dem Verkäufer zufließt. Wird also zum Beispiel der Kaufpreis zunächst auf ein Notaranderkonto überwiesen, so fließt der Erlös erst im Zuge der Auszahlungsreife dem Verkäufer zu. Das Finanzamt gestattet keine steuerfreien Freibeträge, dafür jedoch eine Freigrenze, die für alle privat veranlasste Veräußerungsgeschäfte gilt und bei 600 Euro liegt.

Werbungskosten, die dem Verkäufer im Zuge der Veräußerung entstehen, sind zum Beispiel Renovierungskosten nach der Nutzung, Schuldzinsen wegen Leerstand, Vorfälligkeitsentschädigung, Räumungskosten, Fahrtkosten, Telefonkosten, Grundbuchgebühren, Notarkosten, Maklergebühren oder auch Aufwendungen für Verkaufsinserate.

Nicht als Werbungskosten anerkannt wird die eigene Arbeitsleistung, die in die Immobilie investiert wird. Abzugsfähig sind die Werbungskosten auch dann im Jahr der Veräußerung, wenn sie eigentlich bereits zuvor, also in den vorangegangenen Jahren entstanden sind und bezahlt wurden.

Es findet eine Aufteilung von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sowie dem Verkaufserlös statt, wenn es sich nur um eine nur teilweise selbst genutzte bzw. bewohnte Immobilie handelt – zu Grunde gelegt wird bei der Aufteilung das Verhältnis zwischen vermieteten und selbst bewohnten Flächen.

Wird ein Veräußerungsverlust erwirtschaftet, so darf nach § 23 Abs. 3 Satz 7 EStG dieser Verlust einzig mit privatem Veräußerungsgewinn verrechnet werden.