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Grundsteuer – Höhe und Berechnung

Die Grundsteuer ist eine direkte Steuer, die dann erhoben wird, wenn man Eigentümer eines Grundstücks ist, unerheblich davon, ob dieses bebaut ist oder nicht. Die Grundsteuer wird stets auf den Einheitswert eines Grundstücks erhoben, welcher vom Finanzamt ermittelt wird.

Die Ermittlung des Einheitswertes soll zwar einfach und verständlich sein, sie ist aber für einen Laien im Grunde nicht nachvollziehbar, da aufgrund nicht erfolgter Neubewertungen in den alten Bundesländern der Wert auf 1964 und in den neuen Bundesländern auf 1935 „zurückgerechnet“ wird. Pi mal Daumen lässt sich der Einheitswert grob anhand der so genannten Jahresrohmiete ermitteln, das heißt: Einheitswert = mögliche Jahresnettokaltmiete von 1964 / 1935.

Die Grundsteuer ist keine bundesweit einheitliche Steuer, sondern ihre Höhe richtet sich stets nach der Höhe der Grundsteuer (Hebesatz) der jeweiligen Gemeinde. Der kommunale Hebesatz kann regional, und auch von Kommune zu Kommune, sehr stark schwanken. Tendenziell ist er in urbanen Regionen höher als im ländlichen Raum aufgrund der unterschiedlicheren Größe der Grundstücke und der Vermögensverteilung.

Die Höhe der Grundsteuer hängt zudem von der Art der Nutzung ab – so erhebt jede Kommune die Grundsteuer A und B: Die Grundsteuer A (Agrar) ist die Grundsteuer für Agrarflächen, die Grundsteuer B (baulich) fällt für bebaute und bebaubare Grundstücke und deren Gebäude an. Da Agrarflächen natürlich wesentlich größer ausfallen als bebaute oder bebaubare Grundstücke, fällt die Grundsteuer pro qm natürlich wesentlich niedriger aus.

Die Grundsteuer B ist zudem abhängig vom Grad der Bebauung und der Nutzung – je dichter und intensiver diese ist, z. B. je mehr Wohnraum also zu Verfügung steht, desto höher fällt diese aus. So beträgt die Grundmesszahl für die Grundsteuer für
– landwirtschaftliche und fortwirtschaftliche Betriebe 6 ‰
– Einfamilienhäuser 2,6 ‰ bis zu einem Wert von 38.346,89 Euro und 3,5 ‰ über dieser Grenze
– Zweifamilienhäuser 3,1 ‰ (keine Minderbesteuerungsgrenze)
– alle anderen Grundstücke 3,5 ‰

Die Grundsteuer Höhe setzt sich aus dieser Grundmesszahl auf den Einheitswert sowie des Hebesatzes der Kommune zusammen.

An einem Beispiel: Ein Grundstück ist mit einem Zweifamilienhaus bebaut, der Einheitswert beträgt 25.000 Euro. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 400 %.

Die Grundsteuer Höhe wird wie folgt berechnet: Grundmesszahl 3,1 ‰ (Zweifamlienhaus) x Hebesatz der Gemeinde.

Der Grundsteuermessbetrag bei einem Einheitswert von 25.000 Euro wäre (3,1 ‰ von 25.000 Euro) 77,50 Euro. Der Grundmessbetrag von 77,50 Euro wird nun mit dem Hebesatz der Gemeinde von 400 % multipliziert – die Höhe der jährlichen Grundsteuer beträgt somit 77,50 Euro x 4, also 310 Euro.