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Steuern sparen mit Immobilie – Werbungskosten

Es gibt nicht wenige Steuerzahler, die es in Betracht ziehen, mittels Immobilien Steuern zu sparen. Wichtig dafür ist natürlich zunächst einmal, dass man die richtige Immobilie wählt, was an diversen Faktoren festgemacht wird. Der Kauf wird am besten von einem seriösen Gutachter bzw. Sachverständigen begleitet, der beurteilen kann, wie gut die Bausubstanz und die Lage des jeweiligen Objekts sind.

Mit einer Immobilien Steuer sparen funktioniert aber nur dann, wenn die Mieteinnahmen keine zusätzlichen Einkünfte darstellen, das heißt also, wenn ausreichend Koste geltend gemacht werden können, sodass die Gesamtsteuerlast sinkt. Es gibt eine Reihe von Werbungskosten, die Immobilienbesitzer in ihrer Steuererklärung angeben können bzw. sollten, für die aber meistens spezielle Bedingungen und Regelungen gelten, die beachtet werden müssen, denn ansonsten schaut der Steuerzahler in die Röhre.

Das gilt zum Beispiel bei den Erhaltungsaufwendungen, also den Kosten für den Ersatz von vorhandenen Gebäudeteilen oder für Reparaturen. Seit 1999 besteht hier nicht mehr die Möglichkeit, dass eine Kostenverteilung auf mehrere Jahre, konkret auf zwei bis fünf Jahre, erfolgt. Ein weiterer Stolperstrick: Kosten für größer angelegte Aufwendungen, wie zum Beispiel einen Anbau, gelten nicht als Erhaltsaufwendungen, sondern vielmehr als Herstellungskosten. Derlei Aufwendungen kann man nicht direkt absetzen, man muss sie über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen.

Bei der Absetzung für Abnutzung selbst wird seitens des Finanzamtes nur das Gebäude berücksichtigt und nicht das Grundstück. Bei einer Bestandsimmobilie ist es dem Steuerzahler erlaubt, über 50 Jahre hinweg jeweils 2% der Gebäudekosten jährlich abschreiben, bei Neubauten sind es 5% für die ersten acht Jahre, innerhalb der nächsten sechs Jahre 2,5% und für die letzten 36 Jahre 1,25%. Allerdings sind hier Änderungen vorgesehen, weswegen es wichtig wäre, eine Immobilie aus Steuergründen nicht ohne steuerliche Beratung zu besitzen.

Vorsicht auch bei den Bewirtschaftungskosten, der Steuerpflichtige kann diese nur geltend machen, wenn sie nicht bereits durch die Mieter getragen wurden bzw. auf die Bewohner des Hauses umgelegt werden können. Sonstige Werbungskosten stellen zum Beispiel Beiträge für die Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein, Versicherungsbeiträge, Grundsteuern, Gebühren für Vermietungsanzeigen und Verwaltungskosten. Bei den Schuldzinsen gilt es zu beachten, dass es sich am besten bei dem Kreditnehmer des Immobiliendarlehens bzw. der Hypothek um die gleiche Person handelt, wie den Hausbesitzer, denn ansonsten muss man dem Finanzamt erst noch nachweisen, dass man, auch wenn man nicht der Kreditnehmer ist, die Kreditkosten aus eigener Tasche bezahlen muss und entsprechend berechtigt ist, die Aufwendungen als Werbungskosten geltend zu machen.