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Steuer – teilvermietete Immobilie

Für Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie gemischt nutzen – also einen Teil davon an Dritte vermieten und den Rest des Gebäudes selbst privat oder als Gewerbefläche nutzen, können die Kosten auch nur anteilig absetzen. Das bedeutet, dass der Steuerzahler die Pflicht hat, die Aufwendungen aufzuteilen, denn nur die Kosten des Gebäudeteils, das an Dritte vermietet wird, sind im Sinne der Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Die Absetzbarkeit der Werbungskosten für vermietete oder teilvermietete Immobilien ergibt sich aus § 9 Abs. 1 EStG, und gebietet folglich das Auseinanderhalten sämtlicher anfallender Kosten. Dazu gehören beispielsweise Nebenkosten, Schuldzinsen, Reparaturkosten, Herstellungskosten und Anschaffungskosten – eben sämtliche Aufwendungen, die die sich im Zusammenhang mit dem Haus- und Grundbesitz ergeben.

Dabei erfolgt die Aufteilung der Kosten in zwei gesonderten Schritten:

– es werden die individuell zuweisungsfähigen Kosten benannt, die explizit auf einen bestimmten Gebäudeteil weisen, wie etwa verbrauchsabhängige Nebenkosten (Wasserkosten, Stromkosten etc.). Dazu zählen beispielsweise auch die Aufwendungen, die entstehen, wenn die Fassade einer komplett vermieteten Etage erneuert bzw. saniert wird.

– Kosten, die sich auf die Gesamtheit der Immobilie, also sowohl auf den vermieteten, als auch auf den selbst genutzten Teil beziehen, werden verteilt. Das trifft beispielsweise auf den Kaufpreis der Immobilie zu, denn abschreibbar ist der Kaufpreis im Sinne der Anschaffungskosten bzw. Werbungskosten nur für den vermieteten Immobilienteil, oder auch beispielsweise die Aufwendungen für eine notwendige Dachreparatur, bei denen ein sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand auch wieder nur anteilig erfolgen kann.

Sofern die Aufteilung des Kaufpreises nicht im Kaufvertrag bereits erfolgt ist – was zum Beispiel dann vorliegt, wenn das Haus vom Vorbesitzer nicht gemischt genutzt wurde oder es sich um einen Neubau und damit um einen Erstbezug handelt, benötigt der Immobilienbesitzer einen entsprechenden Aufteilungsschlüssel.

Am einfachsten lässt sich ein solcher Aufteilungsschlüssel anhand der Wohnfläche erstellen, möglich ist aber ebenso eine Aufschlüsselung nach Nutzfläche. Je mehr Fläche man selbst nutzt und nicht vermietet, desto eher sollte der Immobilienbesitzer für seinen Aufteilungsschlüssel die Wohnfläche anstatt der Nutzfläche zu Grunde legen.