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Abschreibung bei Immobilien

Grundsätzlich unterscheidet man bei den Immobilien zwischen unterschiedlichen Abschreibungsformen – welche Abschreibung wann genutzt werden darf, macht sich beispielsweise am Immobilientyp fest, aber auch am Datum des Kaufvertrages bzw. des Bauantrages oder zum Beispiel an der Lage der Immobilie – also ob sie in den alten Bundesländern oder den neuen Bundesländern gelegen ist.

Gemäß § 7 Abs. 4 EStG kann die lineare Abschreibung prinzipiell für jedes Gebäudeteil bzw. Gebäude genutzt werden, sofern eine berufliche Nutzung oder eine Vermietung vorliegt bzw. einmal vorliegen soll. Das Wort “linear” bedeutet dabei nichts anderes, als dass ein konstanter Abschreibungsprozentsatz zugrunde gelegt wird.

Wurde das betreffende Gebäude vor dem 1.1.1925 fertig gestellt, liegt der AfA-Satz bei jährlichen 2,5%, der Abschreibungszeitraum beläuft sich auf 40 Jahre. Bei Gebäuden, die hingegen erst nach dem Jahr 1924 fertig gestellt wurden, beträgt der Abschreibungszeitraum 50 Jahre, der AfA-Satz liegt entsprechend bei 2% jährlich.

Der Abschreibungszeitraum beginnt immer wieder dann neu, wenn ein neuer Käufer auftritt, und zwar auch dann, wenn der vorherige Besitzer das Gebäude schon voll abgeschrieben hat. Berechnet wird die lineare AfA dabei immer ab dem Jahr der Fertigstellung bzw. der Anschaffung oder dann, wenn sie beruflich genutzt oder vermietet werden soll. Im Jahr der Anschaffung erhalten Immobilienbesitzer nur eine zeitanteilige lineare Abschreibung.

Es liegen dann übliche und normale Nutzungsverhältnisse zugrunde, wenn eine degressive oder lineare Abschreibung eines Gebäudes oder Gebäudeteils über 40 bzw. 50 Jahre erfolgt. Darüber hinaus ist eine außergewöhnliche Abschreibung ansetzbar, und zwar bei Zerstörung oder übermäßiger Abnutzung.

Diese Absetzung wegen außergewöhnlicher Abnutzung muss immer direkt im gleichen Jahr, in dem der Schaden aufgetreten ist, erfolgen. Auch dann, wenn das Gebäude nur noch eingeschränkt bzw. teilweise genutzt werden kann, ist eine AfA möglich, bei Mietrückgängen jedoch nicht.

Bei Bauanträgen bzw. Kaufverträgen, die auf vor den 1.1.2006 datiert sind, haben Immobilienbesitzer grundsätzlich die Wahl zwischen linearer und degressiver Abschreibung, wobei sich die AfA-Sätze bei degressiver Abschreibung wiederum gesondert am Datum der Anschaffung bzw. Fertigstellung orientieren. Immobilienbesitzer, die erst nach dem 1.1.2006 ihre Immobilie gekauft bzw. fertig gestellt haben, können keine degressive Abschreibung mehr nutzen.

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