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Steuern sparen mit Immobilien

Mit Immobilien kann man ausgezeichnet Steuern sparen – allerdings müssen die Voraussetzungen bzw. Konditionen der Immobilie unbedingt stimmen, ansonsten erreicht man gegebenenfalls genau das Gegenteil und erhöht die finanziellen Lasten, die dank regelmäßig zu zahlender Steuern auf die Einkünfte bzw. das Einkommen ohnehin schon anfallen. Wenn alle Faktoren stimmen, handelt es sich bei Immobilien um ein hervorragendes Steuersparmodell.

Grundlegend ist natürlich, in welcher Lage und in welchem Zustand sich die Immobilie befindet, ob sie bereits vermietet ist oder noch leer steht, wie gut die Infrastruktur an die Wohnung bzw. das Haus anbindet etc. – diese Dinge klärt man aber am besten mit einem Sachverständigen, bevor man den Kaufvertrag unterschreibt.

Generell ist es so, dass Steuern bei Einkünften aus Verpachtung und Vermietung nur dann anfallen, wenn man einen Überschuss bzw. einen Gewinn erwirtschaftet. Erst wenn dieser Fall eintritt ist eine Versteuerung von Mieteinnahmen notwendig. Einen Gewinn erwirtschaftet man dann, wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen. Zu den Werbungskosten gehören in diesem Fall Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten oder auch Schuldzinsen. Liegt kein Überschuss vor, sind also die Werbungskosten höher als die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, entstehen steuerliche Verluste bzw. „negative Einnahmen“, die die man mit positiven Einkünften des selben Jahres, zum Beispiel dem Gehalt, Kapitaleinkünfte oder Einkünften aus selbständiger Arbeit, verrechnen kann – so sinkt das Einkommen, das versteuert werden muss.

Die Werbungskosten, die abzugsfähig sind, sollte man sich in jedem Fall genauer ansehen, denn hier liegt die Tücke im Detail, so zum Beispiel bei den Schuldzinsen: zunächst versteht man darunter die Kosten der Finanzierung, also zum Beispiel die Darlehenzinsen oder sonstige Kreditnebenkosten. Allerdings müssen Verheiratete aufpassen, denn wenn nur einer der Ehepartner der Besitzer der Immobilie ist, der Immobilienkredit aber zum Beispiel auf den Namen des anderen Ehepartners läuft, muss man dem Finanzamt erst nachweisen, dass man die Kreditnebenkosten und die Kredittilgung trotzdem nur aus den eigenen Mitteln, wie zum Beispiel den Mieteinahmen, bestreitet, erst dann wird ein Steuerabzug möglich.

Auch bei den Bewirtschaftungskosten muss man genauer hinsehen, denn sie sind zwar durchaus anrechenbar, allerdings muss dafür gegeben sein, dass sie nicht auf den oder die Mieter umgelegt werden können bzw. dürfen. Am besten fährt man, wenn man sich Rat bei einem Steuerberater holt, wenn man mit einer Immobilie Steuern sparen möchte, denn das Steuerrecht sieht viele unterschiedliche Regelungen, Höchstgrenzen und Gesetze vor, die zusammenspielen, und nicht nur in ihrer Gesamtheit erfasst, sondern auch im Detail begriffen werden müssen.