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Steuer bei Immobilienverkauf

Nicht immer fallen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an – je nachdem wie die Immobilie bis zum Zeitpunkt des Verkaufs genutzt wurde, ist der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie steuerfrei oder nicht. Das deutsche Steuerrecht sieht hierfür ganz klare Regelungen vor, die Immobilienbesitzer in Überlegungen bezüglich eines möglichen Verkaufs ihrer Immobilie dringend mit einbeziehen sollten.

Unterschieden wird zwischen Vermietung der Immobilie und Selbstnutzung. Grundsätzlich seit dem Jahr 2009 steuerpflichtig sind Veräußerungsgewinne beim Verkauf von geschlossenen Immobilienfondsanteilen, einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder eines nicht bebauten Grundstückes, sofern zwischen dem Erwerb und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Damit der Veräußerungsgewinn jedoch tatsächlich steuerpflichtig ist, muss gegeben sein, dass die Immobilie vor der Veräußerung ganz speziell genutzt wurde. Fand eine Vermietung, eine unentgeltliche Überlassung an dritte Personen – wozu auch ein Kind gehört, das keinen Anspruch auf den Kinderfreibetrag oder das Kindergeld hat, oder eine berufliche oder gewerbliche Nutzung statt, oder stand die Immobilie wegen eines Wohnrechts auf Vorbehalt leer bzw. handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, so ist der Verkauf steuerpflichtig.

Relevant ist immer das Datum, das auf dem Kaufvertrag vermerkt ist, und zwar sowohl bei der Veräußerung, als auch bei der Anschaffung, wobei auch eine Überführung des Objekts in Privatvermögen als Anschaffung gilt, allerdings erst für Entnahmen, die seit dem Jahr 1999 stattgefunden haben.

Zu einer Veräußerung zählt auch, wenn eine Einlage des Grundstücks bzw. der Immobilie in das Betriebsvermögen vorgenommen wird. Wird eine Immobilie übertragen, um im Rahmen einer Scheidung den Ausgleich von Zugewinn vorzunehmen, so handelt es sich um einen Verkauf.

Eine Übergangsregelung, die langjährigen Immobilienbesitzer zugute kommen würde, besteht bei diesem Gesetz nicht – damit sind Personen, die ihre Immobilie noch vor dem 1.1.1997 erworben haben, besonders stark getroffen, da bei Einführung der Regelungen die zweijährige alte Spekulationsfrist bereits verstrichen war – das bedeutet, dass das Finanzamt auf jeden Fall eine Besteuerung vornimmt, wenn die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Frist verkauft wird bzw. wurde.

Übrigens liegt kein Veräußerungsgeschäft vor, wenn der Immobilienkauf durch den Verkäufer wegen Nichterfüllung des Vertrages rückabgewickelt wird.