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Immobilie: Anschaffungskosten und Erhaltungskosten von der Steuer absetzen

Bei gemischt genutzten Immobilien muss eine Abgrenzung von Anschaffungsaufwendungen und Erhaltungsaufwendungen nach der Nutzung und der Funktion des jeweiligen Gebäudes erfolgen. Je nach Nutzungsart müssen die Kosten für Anschaffung und Erhaltung separat geltend gemacht werden.

Die verschiedenen Arten der Nutzung sind:
– eigengewerbliche Nutzung,
– fremdgewerbliche Nutzung,
– Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und
– Nutzung zu fremden Wohnzwecken (Vermietung)

Sollte ein Gebäude z. B. selbst bewohnt werden (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken) und man seine Betriebsstätte als Selbständiger in diesem haben (eigengewerbliche Nutzung) liegt bereits eine gemischte Nutzung einer Immobilie vor. Sollte es mehrere gewerbliche Flächen geben, die auch vermietet werden (fremdgewerbliche Nutzung) oder mehrere Wohneinheiten, die auch vermietet werden (Nutzung zu fremden Wohnzwecken) handelt es sich ebenfalls um eine gemischte Nutzung einer Immobilie.

Für jede dieser Nutzungsarten müssen die Anschaffungskosten separat steuerlich geltend gemacht werden. Anschaffungskosten sind die Kosten, die für den Erwerb oder die Instandsetzung anfallen – die Instandsetzungskosten sind hierbei Kosten, die bis zum Punkt der Betriebsbereitschaft anfallen können, z. B. wenn eine Wohneinheit oder eine gewerbliche Fläche erst saniert werden muss, damit man diese überhaupt vermieten kann. Auch eine Modernisierung fällt unter die Anschaffungskosten.

Die Erhaltungsaufwendungen umfassen alle Kosten, die beispielsweise für eine Renovierung anfallen.

Die Trennung erscheint zunächst schwer, ist jedoch letztendlich einfach, wenn man weiß, wie das Finanzamt was einstuft. So ist beispielsweise die Anhebung der Ausstattung durch eine Modernisierung zweckbestimmt und diese in mindestens 3 der folgenden sogenannten funtionswesentlichen Bereiche stattfindet:
– Heizung,
– Sanitär,
– Elektroinstallation oder
– Fenster.

Das heißt: Sollte man die Elektroanlagen, die Sanitäranlagen und die Heizung modernisieren, so handelt es sich um Anschaffungskosten.

Wichtig: Gerade bei sehr alten Immobilien kann es sein, dass bestimmte Gebäudeteile soweit beschädigt sind, dass sie nicht genutzt werden können und die Nutzung aller anderen Gebäudeteile einschränken. Diese Kosten sind keine Anschaffungskosten und auch keine Instandsetzungskosten, auch wenn es sich um Instandsetzungsarbeiten handeln sollte, z. B. bei der Sanierung / Reparatur des Treppenhauses oder des Dachstuhls. Die Kosten müssen als Herstellungskosten eingestuft werden, da damit die ursprüngliche Funktion (z. B. kaputtes Dach) wiederhergestellt wird.

In der Praxis heißt das beispielsweise: Wird ein Haus zu Wohnzwecken selbst genutzt und gewerblich (z. B. Ladengeschäft) und wird die Wohnung saniert, so müssen diese Kosten aufgrund der gemischten Kosten der selbst genutzten Wohnung zugerechnet werden und man kann sie nur eingeschränkt von der Steuer absetzen (in diesem Fall: nicht als Betriebsausgaben). Eine Zurechnung zur gesamten Immobilie ist nicht zulässig.