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Vermietung und Werbungskosten absetzen: Vorsicht bei Leerstand!

Als Vermieter muss man sich auch hin und wieder mit einem Leerstand auseinandersetzen. Sollten in diesem Zeitraum Kosten anfallen, z. B. für die Renovierung, Modernisierung oder Sanierung einer Wohnung oder einer gewerblichen Fläche, so kann man diese Kosten ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Diese Kosten werden dann aber nicht den typischen Werbungskosten zugeschlagen, sondern können nur als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Damit diese vom Finanzamt anerkannt werden, muss jedoch ein ernsthaftes Interesse an einer (Weiter-) Vermietung bestehen, ansonsten werden diese Aufwendungen nicht als vorab entstandene Werbungskosten anerkannt.

Diese Vermietung muss aus einer nachhaltigen Vermietungsbemühung ersichtlich sein. Es reicht somit nicht, dass man nur angibt, die, beispielsweise, Wohnung vermieten zu wollen, sondern es muss auch belegt werden, dass man sich um eine Neuvermietung bemüht und nicht etwa nur ein Vermietungsinteresse vorschiebt, um die Wohnung langfristig selbst zu nutzen.

Die Vermietungsbemühungen kann man jedoch recht einfach belegen, z. B. in Form von häufigen Inseraten und Anzeigen oder der Beauftragung eines Maklers. Die Kosten für Inserate und Anzeigen können als Werbungskosten in Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Sollte man einen Makler beauftragen, so sollte den Kosten, die man als vorab entstandene Werbungskosten von der Steuer absetzen möchte, den Vertrag beilegen. Auch protokollierte Treffen mit und Anschreiben von möglichen Mietern sind von Vorteil.

Denn auch bei vorab entstandenen Werbungskosten gilt, dass diese nur dann anerkannt werden können, wenn diese im Zusammenhang mit der Einkunftsart, hier: Einkünfte aus Vermietung aus Verpachtung.

Die Absetzbarkeit von vorab entstandenen Werbungskosten ist übrigens begrenzt an eine erfolgreiche Vermietung gebunden, das heißt: wenn man über 10 oder 20 Jahre hinweg laufend renovieren, sanieren oder modernisieren sollte oder Umbauten vornimmt und eine Vermietungsabsicht wie oben geschildert bekundet, so kann das Finanzamt die vorab entstandenen Werbungskosten irgendwann nicht mehr anerkennen.

Sollte ein ununterbrochener Leerstand über einen sehr langen Zeitraum bestehen, so kann trotz bekundeter Vermietungsabsicht die Vermietungsabsicht aberkannt werden. Das heißt auch, wenn ein Leerstand über einen sehr langen Zeitraum besteht, beispielsweise über 10 oder 20 Jahre, dass das Finanzamt auch unterstellen kann, dass niemals eine echte Vermietungsabsicht bestanden hat oder diese aufgrund „nicht endender“ Renovierungsarbeiten oder Modernisierungsarbeiten niemals zielgerichtet verfolgt wurde.

Wie auch beim Problem der Liebhaberei wird immer die Gewinnerzielungsabsicht bei einer Vermietung zugrunde gelegt – dieser muss dauerhaft und nachhaltig sein, was bei einer Dauerrenovierung / Dauermodernisierung nicht der Fall sein kann.

Das kann auch bedeuten, dass bei einem Aberkennen der Vermietungsabsicht eine Steuernachzahlung drohen kann, wenn die ausgeführten Arbeiten, die man als vorab entstandene Werbungskosten bei der Steuer geltend gemacht hat, nachträglich aufgrund des festgestellten Fehlens einer Vermietungsabsicht nicht anerkannt werden.