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Steuern sparen mit Vermietung: Steuerfalle Liebhaberei

Wer eine Immobilie sein eigen nennt und diese nicht selbst nutzt, sondern vermietet oder verpachtet, kann so je nach Größe des Besitzes ein ansprechendes Nebeneinkommen haben. Nur: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen auch der Steuerpflicht und müssen versteuert werden. Das Finanzamt gibt hier jedoch einem Vermieter auch genug Freiräume, um Steuern zu sparen.

Wichtig ist, dass mit der Vermietung und Verpachtung dauerhaft Einkünfte und Einnahmen erzielt werden sollen und auch müssen – andernfalls kann das Finanzamt die steuerliche Anerkennung auch versagen und das ganze als „Liebhaberei“ handhaben. Das ist meist dann der Fall, wenn die Einnahmen zu den Ausgaben in keinem Verhältnis stehen. In diesem Fall werden zwar auch weiterhin die Einnahmen aus der Vermietung besteuert, aber die Ausgaben nicht mehr anerkannt – gerade wenn man mit der Vermietung Steuern sparen möchte ist das der schlechtest mögliche Fall.

Auch vorübergehende Beteiligungen, bei einer kurzfristigen Verkaufsabsicht, vorübergehende, vollständige Eigennutzung innerhalb von 5 Jahren oder ein „schneller“ Ankauf und Verkauf (auch hier: innerhalb von 5 Jahren) oder eine zu günstige Überlassung der Mietsache (falls der Mietpreis weit unter dem regionalem Niveau liegt) kann als Liebhaberei eingestuft werden, da keine Absicht besteht, dauerhaft Einkünfte zu erzielen.

Der letzte Fall lässt zumindest noch einen begrenzten Spielraum für einen Vermieter: Sollte z. B. die Miete bei 40 % des ortsüblichen Niveaus liegen, so können nur 40 % aller Kosten und Aufwendungen geltend gemacht werden – die restlichen 60 % werden nicht anerkannt und können auch nicht von der Steuer als Verlust geltend gemacht werden.

Bereits bei einem Unterschied zu den üblichen Mietpreisen von mehr als 25 %, aber weniger als 44 % – sprich: die Miete beträgt zwischen 56 % bis 75 % des ortsüblichen Niveaus – kann seitens des Finanzamt überprüft werden, ob es sich um Liebhaberei handelt oder nicht. Die Entscheidung, ob es Liebhaberei ist oder nicht, trifft das Finanzamt mittels der Totalüberschussprognose.

Sollte die verlangte Miete über dem Niveau von 75 % der ortsüblichen Miete liegen, nimmt das Finanzamt erst einmal eine Gewinnerzielungsabsicht an. Ausgenommen sind wiederum Ferienwohnungen, die nicht dauerhaft für eine Vermietung bereitgehalten werden (z. B. aufgrund teilweise Selbstnutzung oder nur saisonaler Verfügbarkeit) oder bei einer leerstehenden Immobilie.

Wichtig: Leerstehende Immobilien können dann zur Liebhaberei werden, wenn keine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt – das ist dann der Fall, falls die Immobilie nicht zur Vermietung angeboten wird, unabhängig davon, ob sie vermietet werden kann oder nicht, falls man diese z. B. verkaufen oder selbst nutzen möchte.

Wird sie jedoch zur Vermietung angeboten, z. B. durch einen Makler oder per Inserat, und kann aufgrund der Marktgegebenheiten, (Wohnraumüberschuss) nicht vermietet werden, so können trotzdem die Werbungskosten und Aufwendungen abgesetzt werden, da auch ein Leerstand Kosten verursacht. Es muss dem Finanzamt in diesem Fall jedoch nachgewiesen werden, dass man versucht, die Immobilie zu vermieten, z. B. mittels der Rechnungen für Inserate oder einem Maklerauftrag.