Wer auf der Suche nach Möglichkeiten ist um Steuern zu sparen, stolpert immer wieder über die Idee, dass doch am besten mit Immobilien zu versuchen. Dass man mit Immobilien Steuern sparen kann steht außer Frage: Aber welche Vorteile und Nachteile hat das Steuern sparen mit Immobilien?
Man spart Steuern mit Immobilien im Grunde dadurch, indem man versucht mit diesen Verluste zu erwirtschaften. Was sich zunächst unlogisch anhört, ist im deutschen Steuerrecht keine schlechte Rechnung. Denn: Bei der Einkommensteuer werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt – aber auch Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Denn auch bei Verlusten handelt es sich um Einkünfte – wenn auch negative.
Richtig Steuern sparen – aber nur als Vermieter!
Wichtig ist, dass die Immobilie nicht (komplett) selbst genutzt wird, sondern dass diese vermietet oder verpachtet wird: Denn nur dann kann man auch Verluste verrechnen, die durch die Kosten für die Sanierung, Modernisierung oder den Erhalt anfallen.
Mit Immobilien richtig Steuern sparen kann jeder, nur lohnt es sich oft erst ab hohen Einkommen mit einem steigenden Steuersatz. Mit Verlusten aus Immobilien versucht man diesen nun zu senken. Verluste entstehen sowohl durch den Kauf einer Immobilie, aber auch durch deren Sanierung, Modernisierung oder für den Erhalt. Wer versucht Steuern mit einer Immobilie zu sparen, ist deswegen selten auf der Suche nach einer topsanierten Immobilie, da für diese anfänglich keine großen Kosten anfallen, die sie produzieren kann.
Die Mietzahlungen, die man erhält erhöhen zwar das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, und somit die Einkommensteuer, aber notwendige Reparaturen können dieses Einkommen schnell übertreffen. Gerade bei sanierungsbedürftigen Objekten lohnt sich eine schrittweise Sanierung, um hier jährlich Kosten zu erzeugen, die man bei der Einkommensteuererklärung geltend machen kann.
Warum kann man mit Verlusten sparen?
Für viele stellt sich die Frage, warum es sich denn lohnen sollte, Verluste zu erwirtschaften, auch wenn man damit weniger Steuern zahlen muss und Steuern sparen kann. Aber: Steuern, die gezahlt werden müssen, sind erst einmal weg und verringern das eigene Vermögen – man hat das Geld sozusagen verschenkt. Durch die Sanierung und Modernisierung einer Immobilie steigt allerdings deren Wert, so dass man das Geld, anstatt es dem Staat zu „schenken“, lieber in die Erhöhung des Wertes der Immobilie investiert und so das Geld das eigene Vermögen in dem Maß erhöht, wie die Steuer es verringern würde.
Aber: Das ganze funktioniert nicht auf ewig, denn auch bei einer Immobilie mit Investitionsstau dreht sich das Gewinn- und Verlustverhältnis um. Zum einen, da das Finanzamt die steuerliche Anerkennung auch irgendwann versagen kann, z. B. wenn die Immobilie nur Verluste und keine Gewinne erwirtschaftet – in der Regel ist dies nach etwa 7 Jahren. Zum anderen, da man irgendwann keine großen Posten in ein Objekt mehr investieren kann, da es saniert ist. Durch die Wertsteigerung der Immobilie steigen natürlich auch die Mieten, die man verlangen kann, sowie der Wiederverkaufswert – und höhere Mieten erhöhen das Einkommen natürlich genauso wie ein großer Zugewinn durch einen Verkauf.
Nicht mit jeder Immobilie kann man sparen
Man sollte trotzdem vorsichtig sein wenn man mit Immobilien richtig Steuern sparen will: Denn nicht jede Immobilie eignet sich zum Steuern sparen. Gerade Immobilien in Gegenden, bei denen auch sanierte Objekte keinen großen Wertzuwachs erfahren oder mangels eines ausreichenden Einkommens und Wohnungsleerstand Wohnungen günstig vermietet werden müssen um einen Leerstand zu vermeiden und so die Mieten nicht in dem Maße erhöht werden können, wie es erforderlich wäre, um die Kosten für eine Modernisierung und Sanierung zeitnah wieder decken zu können.
Auch Immobilien in wenig nachgefragten Gegenden – das können Problemviertel in Städten, aber auch Gegenden außerhalb von Städten aufgrund der Landflucht sein – können trotz eines eigentlichen Wertzuwachses durch die Modernisierung und Sanierung mangels Nachfrage einen Wertverfall erleben.