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Sanierung von der Steuer absetzen: Vorsicht bei Neuausbau

Als Vermieter und Mieter kann man alle Kosten für die Modernisierung oder Instandsetzung eines Gebäudes, die unter die Anschaffungskosten oder die Herstellungskosten fallen, von der Steuer absetzen und das zu versteuernde Einkommen so steuerlich mindern. Aber: Wie sonst auch, gibt es auch hierfür wieder Einschränkungen, die zu beachten sind.

Denn: Von der Steuer absetzen kann man diese Kosten nur dann, wenn damit Altbauten bzw. bestehender Wohnraum modernisiert oder instandgesetzt werden sollten – Neuausbauten sind davon ausgeschlossen. Sollte das gesamte Haus, Altbau einschließlich Neuausbau, saniert werden, so sind nur die Kosten von der Steuer anteilig absetzbar, die anteilig auf den bestehenden Wohnraum entfallen.

Wichtig ist das dann, wenn beispielsweise ein Altbau erworben wird, an den entweder angebaut wird oder der ausgebaut (Keller, Dachgeschoss, bisher anders genutzter Raum) werden sollte. Die Sanierungskosten / Modernisierungskosten müssen in diesem Fall aufgeteilt werden, da es sich hierbei eben um einen Neubau handelt.

Ein Beispiel: Horst kauft ein altes Haus mit 200 qm Wohnfläche und möchte dieses gerne sanieren. Da das Dach und der Keller zu einer Einliegerwohnung mit zusammen 100 qm ausgebaut werden können, macht er das gleichzeitig mit der Sanierung und der Modernisierung um Kosten und Aufwand zu sparen. Die Kosten für die Modernisierung und Sanierung betragen 300.000 Euro, die er gerne steuermindernd gelten machen möchte.

Aber: Da es sich bei dem Ausbau des Kellers und des Dachgeschosses in diesem Fall um neugeschaffenen Wohnraum handeln würde, der vor der Modernisierung / Sanierung nicht bestanden hat, kann er die Kosten hierfür nicht absetzen. Somit kann er statt 100 % der Kosten nur 2/3 der Kosten (200.000 Euro statt 300.000 Euro) steuerlich geltend machen.

Tipp: In dieser Situation ist es von Vorteil sein, dass bei einer Gesamtrechnung die Kosten für den neu geschaffenen Wohnraum und den bestehenden Wohnraum getrennt ausgewiesen werden, wenn die Kosten für den bestehenden Wohnraum höher ausfallen sollten.