Nicht immer ist ein Veräußerungsgeschäft bzw. der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstückes steuerpflichtig – es gelten ganz genaue Regelungen und Voraussetzungen, wann der Verkäufer Steuern beim Immobilie verkaufen bezahlen muss, und wann nicht. Grundsätzlich unterscheidet man hier zwischen vermieteten oder beruflich genutzten Immobilien und Immobilien, die bis zum Verkauf selbst genutzt wurden. Außerdem relevant ist die Dauer des Zeitraums zwischen eigenem Erwerb und Wiederverkauf der Immobilie bzw. des Grundstücks.
Nach Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG können Immobilien, die bis zum Verkauf zu privaten Wohnzwecken genutzt wurden, steuerfrei verkauft werden. Das heißt, dass das komplette Gebäude oder Gebäudeteile und Wohnungen privat und zu eigenen Wohnzwecken verwendet wurden – das schließt auch eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind mit Anspruch auf Kinderfreibetrag bzw. Kindergeld mit ein.
Der Veräußerungsgewinn ist nur dann teilweise steuerfrei, wenn die Immobilie auch nur zum Teil privat genutzt wurde. Gar nicht ausreichend für einen steuerfreien Verkauf ist hingegen eine sporadische Nutzung der Immobilie bei Durchführung von Renovierungsarbeiten oder sonstigen Baumaßnahmen.
Betrachtet werden zur Bestimmung der privaten Nutzung sowohl das Jahr, in dem der Verkauf der Immobilie selbst stattfindet, als auch die beiden Jahre vor dem Kalenderjahr, in dem der eigentliche Verkauf stattfindet. Wurde die zu verkaufende Immobilie in diesem Zeitraum selbst genutzt, wobei die Nutzung auch weniger als 36 Monate betragen kann, aber zusammenhängend stattfinden muss, so ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Für Immobilienbesitzer, die das Objekt erst seit kurzer Zeit besitzen, besteht die Voraussetzung, dass sie seit dem Erwerb der Immobilie bis zur Veräußerung die Wohnung bzw. das Gebäude selbst nutzen, und zwar ununterbrochen. Ein Leerstand nach der Fertigstellung bzw. Anschaffung und vor dem Einzug der Besitzer bzw. nach Auszug und vor Verkauf steht dabei einer steuerfreien Veräußerung nicht im Wege.
Beispiel
Herr Mustermann hat im Jahr 2002 ein Reihenhaus gekauft und anschließend vermietet, zum Ende des Jahres 2007 wurde das Mietverhältnis beendet. Herr Mustermann ist anschließend noch im selben Jahr eingezogen und im Februar 2009 wieder ausgezogen. 2009 wird die Immobilie verkauft – Herr Mustermann darf den Veräußerungsgewinn steuerfrei behandeln, da er 2007, 2008 und 2009 seine Immobilie bewohnt hat – wenn auch nur für 14 Monate am Stück.