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Steuern Sparen: Steuertrick Überkreuzvermietung

Wann immer von Steuertricks die Rede ist, siehe unsere beliebte Serie, kann man sich sicher sein, dass das Finanzamt diese meist (und viel besser) kennt als man selbst oder bei einer starken „Überdehnung“ der geltenden Rechtslage einen Gestaltungsmissbrauch feststellt und damit die Anerkennung verweigert.

Steuertrick und Zankapfel zugleich: die Überkreuzvermietung

Ein typischer Fall ist die Überkreuzvermietung, bei welcher sich die Eigentümer einer Immobilie statt ihre Immobilien selbst zu bewohnen und zu nutzen, sie sich gegenseitig vermieten und so alle Kosten der Immobilie steuerlich geltend machen können, statt diese bei einer reinen Selbstnutzung der Immobilie nicht absetzen zu können (da Kosten der privaten Lebensführung), und dazu noch ihr steuerpflichtiges Einkommen mindern können.

Eine Überkreuzvermietung, da hier meist ein hohes „Übereinstimmungspotenzial“ (die bis zur „gegenseitigen Planung der Mietimmobilie“ gehen kann) vorhanden sein muss, tritt typischerweise zwischen Verwandten auf.

Reaktion des Finanzamtes

Das Finanzamt stellt hier fast immer einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO fest, da oft keine wirtschaftlichen Gründe für die Vermietung statt Selbstnutzung vorgebracht werden können, und verweigert somit die Anerkennungen der Werbungskosten und damit die Absetzbarkeit der Kosten für eine Immobilie – statt den Einnahmen aus der „Vermietung“ einen ordentlichen Werbungskostenabzug gegenüber zu stellen, bleibt nur ein Plus auf der Einnahmenseite.

Wann wird eine Überkreuzvermietung trotzdem anerkannt?

Die Überkreuzvermietung wird meist dann vom Finanzamt nicht als Gestaltungsmissbrauch gewertet, auch unter Verwandten, je größer die Unterschiede zwischen den Immobilien in Lage, Größe und Nutzen sind – ein Werbungskostenabzug ist damit uneingeschränkt möglich. Konkret heißt das in der Praxis:

• die Immobilien müssen weit auseinanderliegen,
• die Immobilien müssen oft unterschiedlich groß und/oder ausgeführt sein,
• es muss ein nachvollziehbares Nutzungsinteresse des Mieters an der Immobilie bestehen, (beispielsweise: verkürzter Arbeitsweg)

Es müssen nicht alle 3 Gründe gleichzeitig vorliegen, aber mindestens einer. Je mehr, je glaubwürdiger ist natürlich die Argumentation, dass kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt.

Beispiel Gestaltungsmissbrauch / kein Gestaltungsmissbrauch

Erkennbarer Gestaltungsmissbrauch

A baut zusammen mit einem Bruder B ein Doppelhaus – beide vermieten sich ihre Doppelhaushälfte jeweils gegenseitig. Für das Finanzamt ist dies in aller Regel ein klarer Gestaltungsmissbrauch, da sich die Immobilien weder in der Lage (Entfernung), Größe (nahezu identisch) oder Nutzen (kein praktischer Unterschied) unterscheiden.

Kein Gestaltungsmissbrauch

Unterschiedlicher Wohnort: A wohnt und arbeitet in Hamburg und besitzt eine Immobilie in Berlin, sein Bruder B wohnt und arbeitet in Berlin und besitzt eine Immobilie in Hamburg. Beide Brüder vermieten sich ihre Immobilien gegenseitig. Aufgrund des deutlichen räumlichen Unterschiedes ist ein Gestaltungsmissbrauch nicht anzunehmen, sofern die gegenseitig geschlossenen Mietverträge einem Fremdvergleich standhalten (zu teure / günstige Vermietung), wirklich geschlossen und auch wirksam durchgeführt werden (gegenseitige, nachweisbare Mietzahlung).

Bei Vermietungen unter Verwandten, vor allem bei Überkreuzvermietungen, ist ein Fremdvergleich übrigens sehr wahrscheinlich. Wer somit stark an der Mietschraube drehen möchte um die gegenseitige Miete nahezu anzupassen, sollte sich das lieber zweimal überlegen.

Alternativ kann in diesem Beispiel zusätzlich mit dem praktischem Nutzen (Arbeitsweg usw.) argumentiert werden, da es kaum von A und B zu verlangen ist, ihre Immobilie selbst zu nutzen.

Unterschiedliche Nutzung/Größe

Tochter A erwirbt eine 2 Zimmer Wohnung und seine Eltern B ein Haus in direkter Nähe. Tochter A heiratet und bekommt ein Kind und der Vater von B stirbt – Tochter A und Mutter B vereinbaren einen Tausch der Immobilien und eine gegenseitige Vermietung.

Hier besteht kein Gestaltungsmissbrauch, da die Immobilien a) zum einen unterschiedlich (groß) sind und b) ein unterschiedliches Nutzungsinteresse besteht (Haus zu groß für B, Wohnung zu klein für A mit Familie).

Überkreuzvermietung: Finanzamt ist auf der Hut

Auch wenn das Finanzamt keinen direkten Gestaltungsmissbrauch bei einer Überkreuzvermietung feststellen kann, sollte man sich stets bewusst sein, dass das Finanzamt auf Fälle dieser Art immer ein besonderes Augenmerk hat.

Sollte man diesen „Steuertrick“ zu sehr überdehnen – beispielsweise häufige Familienfahrten und Familienbesuche als mehrtägige „Inspektion der Immobilie“ deklarieren, da ein Vermieter die Fahrten zur Besichtigung seiner (entfernten) Immobilie ebenfalls als Werbungskosten geltend machen kann – kann die Geduld des Finanzamtes sehr schnell ein jähes Ende finden.