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Vermieter Steuern sparen – Erhaltungsaufwand

Vermieter haben zahlreiche Möglichkeiten zum Steuern sparen – so ins Besondere auch beim Erhaltungsaufwand einer vermieteten Immobilie. Um Kosten im Sinne des Erhaltungsaufwands geltend machen zu können, müssen Vermieter allerdings einige bestehende Regelungen beachten, um nicht Gefahr zu laufen, dass das Finanzamt die Aufwendungen nicht anerkennt.

Zunächst ist jedoch zu klären, wann genau ein Erhaltungsaufwand vorliegt: immer dann, wenn etwas, das bereits vorhanden ist, modernisiert, erneuert, instand gesetzt oder instand gehalten wird, also zum Beispiel Badezimmer Renovierung, Elektroninstallation erneuern, Zwischenwände versetzen oder auch Fenster bzw. Türen erneuern.

Der Erhaltungsaufwand bei vermieteten Objekten darf im Jahr des Abflusses direkt in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden, seit dem Jahr 2004 bei Entstehung auf 2 bis 5 Jahre verteilt – dies gilt auch für Sanierungsgebäude und Baudenkmäler.

Ein Erhaltungsaufwand wird immer nur dann anerkannt, wenn er während einer laufenden Vermietung besteht, also vor Beendigung des Mietverhältnisses. Sind die Maßnahmen zur Erhaltung jedoch der Selbstnutzung oder aber der Veräußerung dienlich, so findet eine Versagung des Werbungskostenabzugs statt.

Als privat veranlasst eingestuft wird hingegen eine Modernisierung bzw. Renovierung, die nach dem Ende eines Mietverhältnisses stattfindet und der Veräußerung oder Selbstnutzung dient, selbst wenn für die Modernisierungsarbeiten eigentlich der ehemalige Mieter aufkommen müsste. Wird die Renovierung mit Hilfe der Mietkaution bezahlt, kann ein Werbungskostenabzug vorgenommen werden.

Doch das Finanzamt hat eine Begrenzung der Kosten vorgenommen, die seit dem Jahr 2004 gilt: In der Steuererklärung direkt geltend gemacht werden können Renovierungskosten dann, wenn sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf der Immobilie entstehen und einen Betrag von 15 Prozent des Kaufpreises ohne Umsatzsteuer und ohne Anteil für Grund und Boden nicht überschreiten.

Werden die 15 % jedoch überschritten, so werden die Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt, diese müssen über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.

Um zu überprüfen, inwiefern die Kosten die 15 % Grenze übersteigen oder nicht, werden sämtliche Aufwendungen von Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre zusammengerechnet, sie werden also gewissermaßen als eine einzige Maßnahme gehandhabt. Mit einberechnet werden dabei auch Kosten, die bei der Beseitigung von versteckten Mängeln entstehen und keinen Abzug des Kaufpreises erwirkt haben.