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Viel Arbeit für den Steuerberater beim Immobilienkauf: trotz höherer Grunderwerbsteuer – Steuern sparen möglich?

Die Bundesländer haben verstanden, dass man mit der Grunderwerbsteuer viel Geld verdienen kann. Gleich vier Bundesländer haben, beziehungsweise werden den Steuersatz in 2015 erhöhen. Viele Käufer nutzen die Gunst der Stunde, geht es doch im Einzelfall um viele tausend Euro. Hier sind gute Steuerberater gefragt, um intelligente Lösungen für zukünftige Bauherren zu entwickeln. Wie kann man als zukünftiger Bauherr dennoch Steuern sparen und wie errechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Jeder Käufer einer Immobilie weiß um die Nebenkosten beim Kauf. Neben dem Anschaffungspreis schlägt neben dem Notar und gegebenenfalls dem Makler auch die Grunderwerbsteuer zu Buche. Dabei ist der Steuersatz für den Erwerb in jedem Bundesland Deutschlands anders. Allein in 2015 werden die Länder Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und das Saarland mehr verlangen und die Begehrlichkeiten anderer Bundesländer wachsen.

Info: Die Grunderwerbsteuer ist per Definition eine Verkehrssteuer. Als Ländersteuer angesetzt wird sie beim Erwerb eines Grundstückes, oder Grundstückteiles erhoben. Sie variiert in den Bundesländern zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist hierbei der Kaufpreis der gesamten Immobilie.

Uneinheitliche Steuersätze in den Ländern

Eine relativ normale Immobilie mit mittleren Standard, also ein Haus inklusive Grundstück besitzt im Durchschnitt einen üblichen Marktwert von 250.000 Euro. Beim Kauf einer Immobilie in Nordrhein-Westfalen und einem seit dem 01. Januar 2015 angehobenen Steuersatz von 6,5 Prozent werden 16.250 Euro fällig. In Bayer, mit einem Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent nur 8.750 Euro.

Die Zeiten, in denen also gut 10 Prozent Nebenkosten beim Immobilienerwerb einkalkuliert werden konnten sind vorbei. Käufer, wie aber auch Investoren müssen sich auf gut 13 bis 14 Prozent einstellen. In vielen Internetportalen Rund um das Thema Steuer findet man viele Tipps und Tricks, um sich umfangreich zu informieren. So zum Beispiel auf steuerberaterscout.de, wo man neben einem geeigneten Steuerberater in der Nähe auch Lösungsansätze findet, damit der Fiskus nicht voll zuschlägt.

Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Grundsätzlich gilt: Steuersatz im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt die Höhe der Steuerlast. Doch würde ein guter Steuerberater dem zukünftigen Bauherren folgendes raten: Erst das Grundstück erwerben, dann erst das Haus kaufen. So genannte Bauträgerfreie Grundstücke gibt es viele. Ist die individuelle und beste Lage gefunden, so kauft der Bauherr erst einmal nur das Grundstück zum vereinbarten Kaufpreis. Dieser bildet die Bemessungsgrundlage.

Erst im Anschluss, also vertraglich klar voreinander getrennt wird das Haus gekauft, ob nun von einer Fertighausbaufirma, oder einem Bauunternehmen. Auf den Kauf des Hauses wir aber keine Grunderwerbsteuer fällig.

Ein Beispiel: Beim Kauf einer Immobilie, Haus inklusive Grundstück, werden in Berlin bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bei 6 Prozent Grunderwerbsteuer 18.000 Euro fällig. Erwirbt man das Grundstück für zum Beispiel 150.000 Euro zahlt man nur 9000 Euro an Steuern. Der anschließende Hauskauf wird nicht steuerlich herangezogen.

Die beiden Kaufverträge müssen also klar und transparent voneinander getrennt sein. Doch Vorsicht: Oft sind Verkäufer des Grundstückes und des Hauses ein und derselbe Bauträger. In diesen Fällen sollten sie eine Schamfrist von gut sechs Monaten einhalten und erst den Kaufvertrag für das Grundstück, dann den Hausbauvertrag schließen, da sonst das Finanzamt von einem kompletten Vertragswerk ausgeht.

Weitere Steuersparmöglichkeiten beim Immobilienkauf

Gute Steuerberater raten dazu die so genannten beweglichen Teile einer Immobilie aus dem Kaufvertrag heraus zu rechnen. Die Finanzämter definieren den Begriff „Immobilie“ sehr genau und fest mit dem Korpus verbundene Gegenstände sind als fester Bestandteil der Immobilie anzusehen und somit Teil der Steuerkalkulation. Doch wer die Küche, die Markise, Nebengelasse wie Holzschuppen oder auch die Sauna explizit vom Kaufvertrag der Immobilie trennt und dafür einen eigenen Kaufvertrag schließ, kann die Steuerlast verringern. (Urteil des Finanzgerichts Köln, Aktenzeichen: 5K 3894/01)

Auch kann der Verwendungszweck der Immobilie entscheidend Steuern sparen. Wird die Immobilie zur nachrangigen Vermietung angeschafft, so gilt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten und kann in den Abschreibungen berücksichtigt werden. Dies gilt auch, wenn das Objekt für die Ausübung als Selbständiger, oder Freiberufler genutzt wird. Wird die Immobilie vermietet, so kann die Grunderwerbsteuer die Mieteinkünfte als so genannte Werbungskosten reduzieren.

Tipp: Wer zuerst das Haus zu Vermietungszwecken erwirbt, dann aber später selbst einzieht, kann ebenfalls Steuern sparen. Nur hier sollte man seinen Steuerberater detailliert befragen.

Grunderwerbsteuer beim Erben und Verschenken

Beim vererben einer Immobilie, wie auch bei der Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hier ist nur die Erbschafts- und Schenkungssteuer zu berücksichtigen. Auch der reale Verkauf eines Hauses an Verwandte 1. Grades ist Gewerbesteuerfrei.

Wie auch immer, ein Immobilienkauf birgt viele Gefahren, soweit klar. Doch wer darüber hinaus wirklich Steuern sparen will, sollte sich bereits im Vorfeld einen guten Steuerberater suchen, letztlich geht es um viel Geld.