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Erbschaftsteuer sparen als Vermieter

Die Erbschaftsteuer kann gerade bei großen Vermögen wie Immobilienbesitz oft sehr hoch ausfallen – so hoch, das Teile des Vermögens oder eine Immobilie verkauft werden müssen, damit überhaupt die Erbschaftsteuer bezahlt werden kann. Denn: Erben eines Gewerbes können auf Antrag die Erbschaftsteuer stunden, private nicht.

Aber: Um die Erbschaftsteuer bei Immobilien zu sparen gibt es zwei Wege – entweder man nutzt die Steuerbegünstigung für selbst genutzten Wohnraum oder man senkt die Erbschaftsteuer durch Vermietung.

Bei der Steuerbegünstigung für selbst genutzten Wohnraum ist man jedoch an die gesetzlichen Grenzen gebunden – so müssen verwitwete Partner den geerbten Wohnraum mindestens 10 Jahre selbst nutzen und Kinder müssen, um von der Steuerbefreiung profitieren zu können, den Wohnraum nach Antritt des Erbes unverzüglich selbst nutzen. Für Kinder ist zudem die Befreiung von der Erbschaftsteuer bei selbst genutztem Wohnraum nur dann möglich, wenn dieser nicht 200 qm übersteigt.

Für Kinder ist diese Möglichkeit meist praxisfern, da man ungern in die Wohnung eines Verstorbenen direkt einzieht, bevor der eigentliche Trauerprozess abgeschlossen ist und es im Vergleich zu früher heute normal ist, dass man nur noch selten am Wohnort der Eltern lebt und arbeitet. Da Häuser früher wesentlich großzügiger gebaut wurden, ist auch die Wohnraumgröße von 200 qm oft ein zusätzlicher Haken.

Aber: Man kann trotzdem noch Erbschaftsteuer sparen – und zwar als Vermieter! Denn vermietete Grundstücke werden mit nur 90 % des eigentlichen Wertes berücksichtigt. Dabei ist es nachrangig, ob diese Grundstücke, solang unbeschränkte Steuerpflicht besteht, in Deutschland oder dem EU Ausland liegen.

Das spart zwar nur einen Teil der Erbschaftsteuer, aber es lohnt sich trotzdem noch!

An einem Beispiel: Horst erbt von seinem Vater eine vermietete Immobilie mit einem Wert von 750.000 Euro. Er kann als Sohn den Freibetrag von 400.000 Euro bei der Erbschaftsteuer sparen und muss nun noch 350.000 Euro des Wertes versteuern. Diese 280.000 Euro unterliegen einem Steuersatz von 15 % – Horst müsste somit 52.500 Euro an das Finanzamt an Erbschaftsteuer zahlen.

Da es sich jedoch um eine vermietete Immobilie handelt, kann er zusätzlich einen Abzug von 10 % des Wertes anbringen – das heißt, dass ihm 75.000 Euro Wertminderung zugestanden werden. Damit muss Horst nur noch 11 % Erbschaftsteuer auf den Betrag von 275.000 Euro zahlen, da bei einem geerbten Vermögen von bis zu 300.000 nur 11 % Erbschaftsteuer anfallen – zudem sinkt das zu bemessende Vermögen.

Horst müsste jetzt nur noch 30.250 Euro Erbschaftsteuer an das Finanzamt zahlen – damit sinkt die zu zahlenden Erbschaftsteuer durch die Vermietung um mehr als 42 %!

Durch eine frühzeitige Schenkung des Vaters an Horst lässt sich die zu sparende Erbschaftssteuer noch weiter absenken, da 10 % pro Jahr des Wertes des Geschenks seit der Schenkung wegfallen – hätte Horsts Vater ihm das vermietete Haus somit 4 Jahre vor dem Tod geschenkt, müsste er (fast) gar nichts mehr an Erbschaftsteuer bezahlen!