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Steuertipps für Vermieter

Vermieter erzielen Einnahmen aus nichtselbständigem Einkommen – und damit stehen ihnen einige Möglichkeiten offen, Steuertipps für Vermieter zu nutzen. Durch die Verrechenbarkeit von Einnahmen mit Verlusten aus der Vermietung kann man eine Vielzahl an Kosten von der Steuer absetzen, die man sonst tragen müsste.

So können generell sämtliche Kosten, die mit der Vermietung an sich in Zusammenhang stehen. Versicherungen und Grundsteuern sind hier die eindeutig absetzbaren, aber auch Kosten die Suche nach einem Mieter können von der Steuer als Verlust abgesetzt werden. Es lohnt sich also, auch wenn es geringe Beträge sind, die Belege von Zeitungsinseraten oder kostenpflichtigen Onlinegesuchen aufzubewahren.

Falls die zu vermietende Wohnung oder das zu vermietende Haus mit einem Kredit finanziert wurde, kann man als Vermieter auch die Kosten für den Kredit (Zinsen, Gebühren usw.), jedoch nicht die Kreditsumme an sich, von der Steuer als Verluste absetzen. Das ist sogar dann möglich, wenn die zu vermietende Wohnung oder das Haus verkauft und der Kredit noch nicht vollständig getilgt wurde – auch dann, wenn der Verkaufserlös ausreicht, um diesen abzulösen.

Auch Kosten für Sanierung, Reparatur oder Modernisierung können von der Steuer als Verlust abgesetzt werden, sowie Kosten für einen Leerstand. Diese Kosten kann man auch dann als Vermieter von der Steuer absetzen, wenn die Wohnung nicht vermietet wird, aber zur Vermietung bereitgehalten wird. Entscheidend ist hier immer nur, dass die Wohnung nicht selbst genutzt und am Markt angeboten wird.

Falls man die Verwaltung der zu vermietenden Objekte nicht selbst übernehmen möchte, so können auch die Kosten für eine externe Verwaltung oder Hausverwaltung abgesetzt werden. Auch die Reinigung oder anderweitige Betreuung des Objektes, z. B. durch einen Gärtner oder Wachdienst, können als Verluste geltend gemacht werden.

Der Vorteil: Wer Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand hat, oder das Objekt sanieren und modernisieren lässt, der kann so den Wert des eigenen Eigentums erhöhen ohne dem Finanzamt Steuern schenken zu müssen. Der Nachteil ist, dass es bei einem möglichen teureren Wiederverkauf zuschlägt oder eine höhere Steuerlast erzielt wird, da für ein modernisiertes Objekt auch höhere Mieten verlangt werden können.

Weitere Steuertipps für Vermieter: Wichtig ist nur, dass man es mit der Absetzbarkeit nicht übertreibt. Denn Verluste aus Vermietung sind nur absetzbar, solange das Finanzamt eine dauerhafte Absicht zur Gewinnerzielung feststellen kann. Sollte das Objekt auch nach ca. 7 Jahren nur Verluste erzielen, so kann das Finanzamt von Liebhaberei ausgehen. Bei Liebhaberei können keine Verluste aus Vermietung mehr geltend gemacht werden, sondern nur noch die damit erzielten Einnahmen.

Liebhaberei kann auch dann vorliegen, wenn das Objekt von einem Vermieter weit unter dem ortsüblichen Mietniveau angeboten wird – bei einer Differenz von mehr als 25 % wird das Finanzamt skeptisch und verlangt hier einen Nachweis, der die Liebhaberei widerlegt, z. B. in Form einer detaillierten Aufrechnung.