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Vermietung an Verwandte: Vorsicht vor Fremdvergleich

Wer eine Wohnung an Verwandte vermietet, der möchte mit dieser Vermietung selten das finanziell maximal am Markt Mögliche erzielen, sondern gewährt dienen häufig „Freundschaftspreise“, die nicht marktüblich sind. Was gutgemeint ist, kann steuerlich jedoch ernsthafte Konsequenzen haben, die bis zur Nichtanerkennung des Mietverhältnisses reichen, womit Werbungskosten nicht mehr geltend gemacht werden können.

Gut gemeint und teuer bezahlt

Generell wird das Finanzamt immer skeptisch, wenn die ortsübliche Miete um ein deutliches Maß unterschritten wird, denn warum sollte ein Vermieter freiwillig auf mögliche Mehreinnahmen verzichten? Bis zum Jahr 2012 wurde allgemein ein Unterschreiten des Mietspiegels um mehr als 25 % generell auf Liebhaberei oder Gewinnerzielungsabsicht geprüft, seit dem Jahr 2012 muss mit dieser Prüfung erst ab einem Unterschreiten des ortsüblichen Schnitts um mehr als 34 % gerechnet werden.

Wird seitens des Finanzamtes „Liebhaberei“ festgestellt, so wird die Vermietung als privat veranlasst eingestuft (sozusagen ein reines Hobby) und die Geltendmachung von Verlusten aus der Vermietung ist nicht mehr möglich, was sich steuerlich immer negativ auswirkt, solang man Mieteinnahmen erzielt.

Skeptisch wird das Finanzamt auch bei Mietverträgen, wenn diese zwischen nahen Verwandten abgeschlossen werden – denn auch hier sind „Nachlässe“ zugunsten beider Seiten, da beide weniger zahlen müssen (Mieter: Miete, Vermieter: Steuern wegen geringerer Einnahmen), nicht unüblich und auch Scheinmietverhältnisse aus Steuergründen sind für das Finanzamt nichts Neues. Bei dieser Art Mietverträge wird deshalb fast immer vom Finanzamt ein sogenannter Fremdvergleich durchgeführt – wird dieser nicht bestanden, so wird der Vertrag nicht anerkannt und es gelten die gleichen Regelungen wie bei Liebhaberei.

Fremdvergleich bei Verwandten

Das problematische am Fremdvergleich ist, dass mit diesem bei Mietverträgen und Arbeitsverträgen zwischen (nahen) Verwandten im Grunde 99 % gerechnet werden muss – und das auch dann, wenn man Fremden die gleichen Bedingungen gewährt.

Wer beispielsweise besonders günstig an einen Fremden vermietet, ob nun aus Steuergründen oder aufgrund bestehender Mängel an der Mietsache, die nur eine günstige Vermietung zulassen, und einem Verwandten die gleichen Bedingungen gewährte, musste bei einem (nahen) Verwandten fast immer mit einem Fremdvergleich rechnen, während der „günstige Fremde“ des Finanzamtes möglicherweise unberücksichtigt blieb.

Um steuerlich günstige Scheinmietverhältnisse zu vermeiden, wird bei einem Fremdvergleich nicht nur geprüft, ob die Miete und die Vertragsbedingungen den marktüblichen Bedingungen entsprechen, die auch Dritte erhalten würden, sondern es wird auch dessen Umsetzung im Rahmen des Fremdvergleichs überprüft.

Wird bei einem Fremdvergleich nicht bestätigt, dass die in einem Vertrag gewährten Bedingungen (z. B. eine im Vergleich sehr günstige Miete) oder möglichen Vergünstigungen (z. B. Entfallen der Kaution, Mietverzicht) auch Dritte erhalten würden oder dass das Mietverhältnis nur auf dem Papier besteht ohne tatsächlich ausgeübt zu werden (z. B. mangels fehlender Nutzung, Mietzahlung), wird der Vertrag, und damit die Absetzbarkeit der Verluste im Zusammenhang mit der Versteuerung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, nicht anerkannt

Wichtig: Ein Scheinmietverhältnis mit Verwandten ist einer der schlechtesten Tricks zum Steuern sparen überhaupt aufgrund des Fremdvergleichs und der damit fehlenden steuerliche Anerkennung – insbesondere, da ein selbst ein langjähriger Wohnungsleerstand, sofern eine Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann, nicht zwingend zu einer Nichtanerkennung der Verluste führen muss und ebenfalls steuermindernd wie ein ausgeübtes Mietverhältnis in Abzug gebracht werden kann.