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Vermietung an Verwandte – Was ist wichtig?

Eine Vermietung an enge Verwandte wird vom Finanzamt meist sehr kritisch beäugt, denn nicht selten wird hierbei ein Scheinmietverhältnis vermutet, welches nur aus Steuergründen auf dem Papier existiert ohne tatsächlich zu bestehen – ähnlich wie bei Arbeitsverträgen unter engen Verwandten wird fast immer ein sogenannter Fremdvergleich durchgeführt, der bestanden werden muss, damit Verträge aus steuerlicher Sicht anerkannt werden.

Dabei ist unerheblich, ob ein gleicher Vertrag mit den gleichen Bedingungen auch mit Fremden abgeschlossen wurde: Es zählt einzig das Verwandtschaftsverhältnis welches das Finanzamt argwöhnisch werden lässt, sowie im Rahmen des Fremdvergleichs die Feststellung, ob Dritte auf dem freien Markt ebenfalls ähnliche Bedingungen erhalten würden oder nicht.

Was das Finanzamt misstrauisch werden lässt

Grundsätzlich skeptisch ist das Finanzamt immer bei „Tür-und-Angel“ sowie „Bierdeckel“ Verträgen, also Verträgen, die schlecht mangels Schriftform nachweisbar sind oder nicht in der sonst üblichen Form abgeschlossen werden – auch wenn diese Verträge sonst auch zivilrechtlich wirksam sein können, auch wenn dies nicht keine zwingende Grundvoraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit ist, siehe Urteil des Bundesfinanzhofes Az IX R 46/08 und Steuerncheckartikel).

Generell empfiehlt sich, einen Vertrag unter Angehörigen wie unter Dritten zu schließen, da das Finanzamt aufgrund möglicher Missbräuche bereits bei kleineren Abweichungen skeptisch wird, ganz zu schweigen bei unüblichen Vorteilen wie ein weitestgehender Verzicht auf Vermieterrechte. Formlose Verträge, die wie erwähnt der Schriftform entbehren, werden trotz möglicher Rechtsgültigkeit ebenfalls als Indiz gewertet nicht tatsächlich ausgeübt zu werden, da dies unter Dritten vollkommen (Negativer Fremdvergleich!) unüblich ist.

Im schriftlichen Mietvertrag sollten sowohl die Kaltmiete als auch die seitens des Vermieters umlagefähigen Kosten als Nebenkosten angegeben werden. Reine Pauschalen statt einer Umlage gelten als ein Faktor, der das Finanzamt schnell hellhörig werden lässt – übrigens genauso wie das vollständige Fehlen von Nebenkosten bzw. die fehlende Aufteilung in Warmmiete und Kaltmiete.

Mietzahlungen und Mietverzicht

Neben der korrekten Schriftform wird im Rahmen des Fremdvergleichs auch überprüft, ob nicht nur der Vertrag marktüblichen Gegebenheiten entspricht, sondern auch das Verhalten des Mieters / Vermieters. Fehlende oder unterschiedliche hohe Mietzahlungen des Mieters oder eine stets unterschiedliche Leistung der Miete (mal als Überweisung, mal als unquittierte Barzahlung) ist ebenfalls nicht marktüblich und lässt das Finanzamt skeptisch werden.

Steuertricks wie die Mietzahlung von Verwandten, die im selben Haus eine Wohnung beziehen, die diese Mietzahlung über einen Arbeitsvertrag wieder als „Hausmeisterlohn“ zurückerhalten sind dem Finanzamt seit langem bekannt und führen nicht selten zur Nichtanerkennung des Mietverhältnisses, da hier der Grundsatz gilt, dass eine Mietzahlung nicht glaubwürdig ist, wenn dadurch der Lebensunterhalt gefährdet ist (was der Fall bei einer 1:1 Deckung sein dürfte).

Vorsicht: Generell sind Steuertricks dieser Art schon als direkte Einladung an das Finanzamt zu verstehen, da nicht nur Mietverhältnisse, sondern auch Arbeitsverhältnisse unter Verwandten einer besonderen Prüfung unterliegen!

Auch eine wechselnde oder fehlende Nutzung der vermieteten Wohnung ist nicht marktüblich, beispielsweise wenn die Wohnung zwar angemietet, aber nicht genutzt oder gar durch den Vermieter selbst genutzt wird und so durch den Mieter überhaupt nicht genutzt werden kann!

Nichtanerkunng / Nichtbestehen des Fremdvergleichs

Wird ein Mietvertrag im Rahmen eines Fremdvergleichs vom Finanzamt nicht anerkannt, so gelten die gleichen Regelungen wie bei Liebhaberei: Die Einnahmen aus dieser müssen zwar weiterhin versteuert werden, jedoch können keine Kosten, wie beispielsweise Werbungskosten, in steuermindernd in Abzug gebracht werden.

Der Steuertrick um Steuern zu sparen kann so im Nachhinein sehr teuer werden – vor allem angesichts der Tatsache, dass ein langfristiger Leerstand, der ebenfalls bei weitem nicht so kritisch gesehen wird.

Reicht der Verdacht allein für die Nichtanerkennung?

Wichtig zu wissen ist, dass all diese Faktoren das Finanzamt zwar misstrauisch werden lassen, ein einziges Verdachtsmoment allein jedoch nicht zur Nichtanerkennung führen darf! So stellte urteilten die Gerichte beispielsweise

– dass Pauschalen statt Nebenkosten, die aus umlagefähigen Kosten gebildet werden, zwar unüblich, jedoch in besonderen Fällen anzuerkennen sind (FG Köln, Az. 15 K 1764/94).

– dass fehlende Nebenkosten im Mietvertrag bzw. die fehlende Aufteilung in Warmmiete und Kaltmiete nicht zwingend zur Nichtanerkennung führen muss, wenn ansonsten ein übliches Mietverhältnis besteht (BFH, Az. IX R 8/07).

– dass selbst Verträge die zivilrechtlichen Formvorschriften widersprechen anerkannt werden müssen, wenn ein Bindungswille erkennbar ist (BFH, Az. IX R 46/08).

Damit bleibt vor allem der Bundesfinanzhof bei seiner Haltung, das stets alle Umstände gewürdigt werden müssen, auch wenn ein einzelnes Detail nicht marktüblich ist und zu einer Nichtanerkennung führen könnten. Das heißt, dass unübliche Bedingungen nur dann die Anerkennung gefährden können, wenn sich dadurch aus der Gesamtzahl der Umstände kein für das Finanzamt glaubhaftes und nachvollziehbares Bild ergibt.