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Steuern sparen mit Vermietung: Totalüberschuss

Mit Vermietung lassen sich dank der vielen Möglichkeiten, die das Finanzamt dem Steuerzahler gewährt, sehr viel Steuern sparen, da fast alle Kosten, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen als Verlust den Einnahmen gegengerechnet werden können. Wer es damit jedoch übertreibt, dem kann die steuerliche Anerkennung versagt werden.

Sollten z. B. mit der Vermietung keine langfristigen und dauerhaften Gewinne erzielt werden, dann wird die Vermietung schnell als Liebhaberei eingestuft und die Verluste durch Aufwendungen und Kosten nicht mehr anerkannt, jedoch die Gewinne (Mieteinnahmen) werden weiterhin besteuert.

Es gibt verschiedene Szenarien, in denen das Finanzamt annimmt, dass mit der Vermietung keine dauerhaften Einkünfte erzielt werden sollen und es sich somit um Liebhaberei handelt – welche das sind, kann man ausführlich hier nachlesen: Steuerfalle Liebhaberei.

Wichtig ist, dass das Finanzamt, wenn Zweifel bestehen ob es nun Liebhaberei ist oder eine ernsthafte Vermietung und Verpachtung mit dem Ziel langfristiger Gewinne, hierzu die Totalüberschussmethode bemüht. Fällt diese positiv aus, so werden auch die Verluste weiterhin anerkannt – wenn nicht, wird die Vermietung oft als Liebhaberei eingestuft.

Der Totalüberschuss soll feststellen, welche Einnahmen und Ausgaben innerhalb eines Prognosezeitraumes zu erwarten sind. Als Basis hierfür wird die tatsächliche Nutzung zugrunde gelegt – um laufenden Einnahmen und Ausgaben zu ermitteln wird dabei oft auch auf Daten aus der Vergangenheit zurückgegriffen, welche Einnahmen aus der Vermietung erzielt wurden und welche Kosten entstanden.

Um den Totalüberschuss zu ermitteln wird dieser Prognosezeitraum in der Regel auf 30 Jahre ausgelegt – ausgenommen bei befristeten Mietverträgen, die ein zeitlich festes Enddatum einer Vermietung festlegen. Beim Totalüberschuss zählen keine möglichen Veräußerungsgewinne, sondern lediglich das, was laufend an Kosten und Einnahmen entsteht oder entstehen kann. Die Prüfung erfolgt stets objektbezogen – wer mehrere Mieter / Immobilien hat, muss also nicht erwarten, dass alle über einen Kamm geschoren werden, nur weil ein „fauler Apfel“ aus Sicht des Finanzamtes dabei ist.

Wichtig: Der Prognosezeitraum, um den Totalüberschuss zu ermitteln, umfasst nicht die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes, die durchaus mehr als 100 Jahre betragen kann, sondern nur, inwiefern die Immobilie durch den jetzigen Besitzer oder einen möglichen Erben genutzt werden kann.

Es hängt maßgeblich vom Totalüberschuss und dessen Prognose ab, ob auch (zu) günstig vermietete Immobilien oder „Kostenfresser“ und die Verluste daraus weiterhin zu 100 % von der Einkommensteuer oder Lohnsteuer abgesetzt werden können. Sollte das Finanzamt keine positive Prognose fällen, so kann nur der als entgeltlich festgestellte Anteil abgesetzt werden. Liegt diese z. B. bei 60 %, so können von 1.000 Euro Kosten nur 600 Euro geltend gemacht werden.

Die Feststellung einer Prognose und des Totalüberschusses kann man von vornherein umgehen, indem man nicht weniger als 75 % der vor Ort üblichen Miete verlangt und das Objekt nicht befristet, also langfristig, vermietet wird bzw. werden soll.