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Vermietung: Vorteile und Nachteile ab 2012

Für Vermieter ergeben sich im Jahr 2012 steuerlich einige Erleichterungen, jedoch sind auch diese nicht gänzlich ohne Tücken – so werden vor allem Vermieter, welche unter dem ortsüblichen Mietspiegel vermieten, entlastet, jedoch wartet diese Entlastung mit einem Haken auf.

Verbilligte Vermietung – vollentgeltliche Anerkennung

Ab dem 01.01.2012 weicht die bisherige Regelung, dass eine günstige Vermietung unter Umständen nur teilweise geltend gemacht werden konnte der Neuregelung, welche lediglich eine Mindestmiete von 66 % der ortsüblichen Miete verlangt, damit eine vollentgeltliche Geltendmachung der Werbungskosten möglich ist.

Bisher galt, dass bei einem Mietzins von weniger als 75 % des ortsüblichen Mietspiegels der Verdacht auf Liebhaberei bestehen kann mangels einer Gewinnerzielungsabsicht und zudem die vollentgeltliche Absetzung der Kosten der Vermietung durch eine negative Totalüberschussprognose gefährdet war.

Die Totalüberschussprognose war bisher beim Unterschreiten der ortsüblichen Miete um mehr als 25 % und bis zu 44 % zwingend vorgeschrieben, neben der Analyse des Finanzamtes, ob es sich bei der Vermietung lediglich um Liebhaberei handelte. Bei einer negativen Prognose konnten die Kosten nur entsprechend des vom Finanzamt festgestellten Anteils geltend gemacht werden – bei einer Vermietung, die das ortsübliche Niveau um mehr als 44 % unterschritt war die Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Anteil unvermeidbar.

Der Nachteil: Der unentgeltliche Anteil konnte in keinem Fall von der Steuer abgesetzt werden – sozusagen als „Preis der Liebhaberei“.

Seit 2012 entfällt die Aufteilung in unentgeltlich und entgeltlich, sofern der ortsübliche Mietpreis nur um maximal 34 % unterschritten wird. Jegliche Werbungskosten können somit zu 100 % in Abzug gebracht werden – übrigens unabhängig davon, ob mit der Vermietung unter’m Strich Gewinn oder Verlust erzielt wurde.

Für viele günstig vermietende Vermieter spart das nicht nur Papierkram und Behördenärger, sondern bringt durch die nun auch vollentgeltliche Absetzbarkeit mehr Geld in die Kasse.

Begünstigung – aber nur bei bestehenden Verträgen

Durch die neue 66 % statt 75 % Regelung ist es zwar noch lukrativer und weniger aufwendig geworden mit einer gezielt günstigen Vermietung Steuern zu sparen bei gleichzeitigem Vermögensaufbau, jedoch kann dies fast nur bei bestehenden Verträgen wirklich genutzt werden, da eine nachträgliche Absenkung des Mietzinses das Finanzamt mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit misstrauisch werden lässt.

So kann das Finanzamt bei einer fragwürdigen Absenkung des Mietzinses – wie er beispielsweise bei Vermietung unter Verwandten durch die Erlangung von Steuervorteilen üblich ist – durch den aus steuerlicher Sicht ein Vermietungsverlust entsteht (Abzug der Ausgaben und abschreibungsfähigen Kosten vom erzielten Gewinn), ein Fremdvergleich durchgeführt werden, der bei Nichtbestehen dazu führt, dass die Vermietung nicht anerkannt wird.

Statt mit einem tollen Steuerspartrick infolge der Neuregelung zu gewinnen verliert man so sämtliche Möglichkeiten teilweise bis vollständig, um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich mindern zu können, aufgrund von Liebhaberei oder der Nichtanerkennung des Mietverhältnisses – unabhängig davon, wie lange die Vermietung bereits betrieben wurde oder das Mietverhältnis bereits besteht!