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Steuer & Vermietung: Vermietungsabsicht muss erkennbar sein

Damit man beim Finanzamt nicht nur die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eines Objekts versteuern, sondern auch Verluste in Abzug bringen kann, ist es wichtig, dass die Vermietungsabsicht auch als solche erkennbar ist – ansonsten kann das Finanzamt auch hier ein fehlendes Gewinnstreben und somit reine siehe Liebhaberei annehmen.

Um die Vermietungsabsicht nach außen hin deutlich zu machen, ist es aus Sicht der Gerichte meist ausreichend, wenn sich um einen Mieter oder Pächter für ein Objekt bemüht wird. Das heißt jedoch nicht, dass man jeden Mieter nehmen muss, der sich meldet, falls beispielsweise Zweifel an dessen Seriösität oder Bonität bestehen oder dass man dringend vermieten muss – auch wenn es gewisse Höchstgrenzen, siehe auch Vermietung und Werbungskosten absetzen: Vorsicht bei Leerstand!, gibt, die jedoch erst einen Verdacht auf Liebhaberei bei einem Leerstand über Jahre hinweg als begründet ansehen.

Vermietungsabsicht und Einkunftserzielungsabsicht

Konkret heißt das: Damit dem Finanzamt eine Vermietungsabsicht dargelegt werden kann, ist es wichtig, dass das stete Bemühen um einen Mieter aufgezeigt wird – beispielsweise indem ein Makler beauftragt wird, der das Objekt vermitteln soll und/oder man laufend Anzeigen und Gesuche in örtlichen Zeitungen und anderen Medien aufgibt und nicht nur sporadisch, z. B: 1 – 2 mal im Jahr.

Wichtig: Es muss sich dabei auch um ernsthafte Anzeigen und Gesuche handeln und nicht nur um eine symbolische Anzeige. Das Finanzgericht Thüringen entschied bereits 2010 (Az. 3 K 285/10), dass eine reine pro-forma-Anzeige, dass etwas angeboten wird, aber nicht was angeboten wird, nicht ausreichend ist und keine ernsthafte Vermietungsabsicht darstellt und somit auch keine Einkunftserzielungsabsicht besteht.

Das heißt: Bei einer Prüfung kann auch verlangt werden, dass der Anzeigentext vorgelegt werden muss – und dann sind Anzeigen in der Form „Wohnung zu vermieten, Chiffre XYZ“ aus Sicht des Finanzamts nicht ausreichend. Es wird zwar keine Werbesprache verlangt, jedoch ein rein symbolisches Gesuch nach Mietern reicht nicht aus, sondern es müssen beispielsweise Details zur Wohnung, sowie Lage und Mietpreis mit benannt werden.

Häufigkeit und Dauer zählt!

Auch die Häufigkeit und die „Dauer“ einer Anzeige wird berücksichtigt – gelegentliche Anzeigen, wie eingangs erwähnt, sprechen gegen eine ernsthafte Vermietungsabsicht, vor allem, da die Kosten für eine Anzeige letztendlich als Verlust und damit zugunsten des Steuerzahlers geltend gemacht werden können.

Aber auch die Dauer einer „Anzeigenkampagne“ zählt: Wird versucht eine Häufigkeit vorzuspielen, indem einfach in einem kurzen Zeitraum, beispielsweise 2 Wochen, pro Tag eine Anzeige in einer örtlichen Zeitung geschaltet wird, aber nicht regelmäßig über den Rest des Jahres, so wird unterstellt, dass keine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht.

Wichtig: Begründungen in der Art, dass auch in anderen Medien Gesuche aufgegeben wurden, beispielsweise an einem Schwarzen Brett von Universitäten oder Supermärkten oder im Internet, werden nicht anerkannt, solange diese nicht bewiesen werden können.