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Gewerbliche Verpachtung: Was ist wichtig?

Wenn ein Unternehmen nicht veräußert werden soll oder nicht von einem Familienmitglied weitergeführt werden sollte, stellt sich für Unternehmer oft die Frage, ob das Unternehmen endgültig verkauft werden sollte oder nur temporär verpachtet wird, bis sich ein geeigneter Nachfolger findet.

Ein Verkauf ist vor allem bei Kleinbetrieben und Handwerksbetrieben oft dadurch erschwert, dass Gewerbeimmobilien, die zum Betrieb gehören, häufig direkt mit Privatimmobilien der Eigentümer und Inhaber des Betriebs verbunden sind, wie es vor dem Entstehen großer Industriegebiete und industrieller Ansiedlungen in Randgebieten von Städten durchaus üblich war. Ein Verkauf ist somit selten ohne Weiteres, wenn das Grundstück oder Immobilien nicht geteilt werden sollen oder nicht geteilt werden können.

Bei einer gewerblichen Verpachtung wird zwar die Firma und das dazugehörige Betriebsvermögen zwar nicht direkt, aber indirekt verpachtet – das heißt, dass die Firma zwar auf dem Papier weiterhin bestehen bleibt, das Betriebsvermögen in Form von Gewerbeimmobilien, Produktionsmitteln und Produktionseinrichtungen aber an einen anderen Unternehmen oder ein anderes Unternehmen verpachtet wird.

Nur: Was ist bei einer gewerblichen Verpachtung wichtig, wann wird diese auch als solche anerkannt? Für die Anerkennung und Einstufung der gewerblichen Verpachtung ist im Grunde nur ein Faktor maßgebend: Dass die wesentliche Betriebsgrundlage verpachtet werden muss. Dabei gilt aber: Es muss sich hierbei um die wesentliche Betriebsgrundlage des pachtenden, nicht des verpachtenden Unternehmens handeln.

Wichtig ist das insofern, da das Finanzamt bisher bei einer Verpachtung zugrunde gelegt hat, dass damit der eigentliche Betrieb aufgegeben wurde, was steuerlich von Nachteil ist. Aber: Auch wenn wesentliche Teile des Betriebs verpachtet werden, so ist dies nicht mit einer Betriebsaufgabe laut Bundesfinanzhof gleichzusetzen, wenn nach dem Ende der Verpachtung der vormals verpachtende Betrieb oder Eigentümer eine Fortführung möglich ist.

Was ist nun eine wesentliche Betriebsgrundlage – und was nicht? Laut dem Urteil des Bundesfinanzhofs gilt hierbei wie erwähnt der Standpunkt des Pächters: So zählen Inventar uns Produktionsmittel, sowie anderweitige Betriebsausstattung und Vermögen nicht zur wesentlichen Betriebsgrundlage, sondern einzig und allein die Gewerbeimmobilie!

Diese Entscheidung ist auch logisch – den welchen Betrieb nutzen letztendlich Produktionsmittel, Inventar und Produktionseinrichtungen, wenn keine Betriebsstätte vorhanden ist, an welcher diese genutzt werden können?

Das heißt: Sollte der Verpachtende alles bis auf die Gewerbeimmobilie veräußern, beispielsweise weil es der Pächter nicht übernehmen will, so stellt dies keine Betriebsaufgabe dar. Bei dem Inventar und der Betriebsausstattung handelt es sich letztendlich um leicht ersetzbare Wirtschaftsgüter, die bei einer Wiederaufnahme der Betriebstätigkeit nach dem Ende des Pachtverhältnisses relativ problemlos neu angeschafft werden können im Gegensatz zu einer Gewerbeimmobilie.

Für eine gewerbliche Pacht zählt somit einzig und allein die wesentliche Betriebsgrundlage – bei Handwerksbetrieben oder Produktionsbetrieben sind dies fast ausschließlich Gewerbeimmobilien (z. B. Lagerhallen, Produktionshallen, Spezialgebäude wie Werkstätten) oder ggfs. noch Spezialmaschinen, die ebenfalls nur schwer ersetzbar sind.