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Vermietung: langer Leerstand und Werbungskosten

Auch wenn eine Immobilie nicht vermietet werden und keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden können, so verursacht sie trotzdem laufende Kosten. Zum Glück kann man diese Kosten als Werbungskosten steuermindernd als Verlust von der Steuer absetzen, jedoch nicht unbegrenzt.

Vermietung und Leerstand

Normalerweise ist die Absetzbarkeit der laufenden Kosten und anderer Kosten, welche direkt (z. B. Sanierungskosten) und indirekt (z. B. Tilgungszinsen) mit der Immobilie in Zusammenhang stehen kein Problem, wenn die Immobilie temporär nicht vermietet werden kann und so gegen Ausgaben keine Einnahmen gegenüber stehen. Nicht einmal das obligatorische Anzeigengesuch oder die Beauftragung eines Makler werden oft bei einem temporären Leerstand verlangt, wenn dieser nur kurzfristig und vorübergehend war.

Der Leerstand der Immobilie und die Absetzbarkeit der Ausgaben als Werbungskosten bei der Steuer ist in der Regel unproblematisch – aber: je länger dieser andauert, desto kritischer wird die Situation für den Eigentümer / Vermieter, da das Finanzamt diesem mit einer zunehmenden Dauer eine Einkunftserzielungsabsicht, welche die unabdingbare Basis für die steuerliche Geltendmachung der Verluste in Form der Werbungskosten ist, abspricht.

Problem: Langer Leerstand & Liebhaberei

Die Einkunftserzielungsabsicht bei leerstehenden Gebäuden wird vom Finanzamt direkt an den Vermietungsbemühungen gemessen – vereinfacht gesagt heißt das: Je länger nicht vermietet werden kann, desto höher muss die Vermietungsbemühungen ausfallen, damit eine Vermietungsabsicht (und damit die Einkunftserzielungsabsicht) erkennbar ist.

Im Normalfall gilt, dass die Vermietungsabsicht relativ einfach dargelegt werden kann:

Die Kosten für Anzeigen, einen Makler, für Fahrten zu Ortsterminen oder auch für die Kontaktaufnahme mit möglichen Mietern können dabei, auch wenn keine erfolgreiche Vermietung folgte, ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer in Zusammenhang mit der Vermietung abgesetzt werden.

Wichtig: Auch wenn sich der Trend zur Wohnungssuche und Inserierung zunehmend ins Internet verlagert, so wird ein Inserat, Kontaktgesuch oder ein Kontaktaufnahme per Internet vom Finanzamt in der Regel nicht als regelmäßiges Anzeigengesuch anerkannt. Auch das anbringen eines ?zu vermieten? Schildes oder Transparentes an der Mietsache wird oft nicht als äquivalent oder gar ausreichend angesehen.

Sollte trotz dieser Vermietungsbemühungen die Mietsache jedoch länger als 3 – 5 Jahre leer stehen, so verlangt das Finanzamt oft nachhaltigere Vermietungsbemühungen, bei einem Leerstand von mehr als 10 Jahren kann sogar die Vermietungsabsicht abgesprochen und Liebhaberei angenommen werden.

Diese nachhaltigen Bemühungen sind jedoch ein zweischneidiges Schwert: Grundsätzlich gilt hier, je intensiver die Immobilie beworben und sich somit um eine Vermietung bemüht wird, desto weniger kann das Finanzamt monieren – wer sich jedoch bereits am Maximum bewegt (regelmäßige Anzeigen in verschiedenen Regionalzeitungen, bei verschiedenen Maklern aufgenommen sowie Bewerbung im Internet) der hat, wenn das Finanzamt noch mehr Nachhaltigkeit verlangt nur noch wenig Spielraum.

Das Problem: In diesem Fall kann je nachdem eine Modernisierung, Sanierung oder sogar ein Umbau als nachhaltig angesehen werden (FG Hamburg Az. 1 K 205/09), da die Immobilie so attraktiver gemacht wird. Aber: Falls dies nicht als nachhaltig eingestuft wird, bleibt man auf den Kosten mehr oder weniger sitzen, da, falls eine Liebhaberei mangels Einkunftserzielungsabsicht angenommen wird, man diese nicht mehr als Werbungskosten und somit als Verlust geltend machen kann.

Während das deutsche Steuerrecht und die Rechtssprechung bei kurzfristigem und mittelfristigem Leerstand sehr eindeutig ist, begibt man sich als Vermieter bei kostenintensiven Bemühungen, z. B. in Form von Modernisierungen, Sanierungen oder Umbauten, in unsichere Gewässer, denn:

Dies kann, muss aber nicht so ein. Aus unserer Erfahrung hängen diese Streitpunkte oft vom jeweiligen Finanzamt und dem zuständigen Sachbearbeiter ab und werden bei einer fehlenden Übereinkunft oft von den Finanzgerichten entschieden. Grundsätzlich gilt jedoch, dass je plausibler eine Maßnahme ist, desto geringer ist die Chance einer Ablehnung bzw. desto höher die Chance der Anerkennung als nachhaltige Bemühung um die Vermietung.

Trotzdem: Sollte die Immobilie über Jahrzehnte leer stehen und sich absolut nicht vermieten lassen, so können selbst die nachhaltigsten Bemühungen oft nichts daran ändern, dass eine Gewinnerzielungsabsicht abgesprochen werden kann, da ein so extrem langer Leerstand (10 – 20 Jahre) je nach Region nicht nur sehr ungewöhnlich, sondern u. U. auch vom Eigentümer (Stichwort: Steuern sparen mit Immobilien) schlichtweg gewollt ist.