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Vermietung & Steuer: Schuldzinsen sind Werbungskosten

Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie oder eines Grundstücks müssen wie auch andere Einnahmen und Gewinne ordentlich bei der Steuererklärung angegeben und versteuert werden – jedoch definiert sich der Gewinn nicht nur durch Einnahmen, sondern auch durch Ausgaben. Eine dieser möglichen Ausgaben sind Schuldzinsen, welche sogar nachträglich noch als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Vermietung: Schuldzinsen sind Verluste

Den Preis einer Immobilie, welche Gewinne durch Vermietung und Verpachtung generieren soll, können nur die wenigsten Menschen auf einen Schlag entrichten – ein Kredit oder eine Hypothek, um in eine zu vermietende Immobilie als sichere Altersvorsorge zu investieren ist so oft nicht nur aus finanziellen Gründen notwendig, sondern auch steuerlich für diejenige, die es sich trotzdem leisten können, sinnvoll.

So zählen zwar jegliche Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung als Gewinn, diesem müssen jedoch vor der Besteuerung die möglichen Verluste in Form der Werbungskosten der Vermieter gegenübergestellt werden. Zu diesen Werbungskosten zählen auch Zinsen und Kreditkosten für einen Kredit oder eine Hypothek, der für den Hauskauf aufgenommen wurde – übrigens unabhängig davon, ob dies notwendig war oder nicht.

Wichtig: Häufig wird die Tilgung und die Verzinsung in einen Topf geworfen – jedoch lassen sich als Verluste immer nur die Aufwände in Form von Zinsen oder Kreditkosten und Kreidtnebenkosten geltend machen, niemals die Nettorate an sich!

Auch nachträgliche Zinsen können als Werbungskosten zählen

Die Anerkennung der Schuldzinsen als Werbungskosten bei einer Steuererklärung ist laut Auffassung verschiedener Finanzgerichte auch bei nachträglichen Schuldzinsen möglich, beispielsweise wenn eine Immobilie verkauft wird, aber der Kredit oder die Hypothek noch nach dem Verkauf fortbesteht und weiterhin getilgt wird. In diesem Fall können auch bei fehlenden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, aufgrund des Verkaufs, trotzdem die Zinsen als Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Zwar urteilte hier der Bundesfinanzhof in der Vergangenheit stellenweise anders, jedoch ist momentan ein Musterverfahren anhängig, welches die aktuelle Situation der Nichtanerkennung kippen kann – so kann man beispielsweise Schuldzinsen bei Beteiligungseinkünften auch nach dem Verkauf der Beteiligung als Werbungskosten von der Steuer absetzen, was in deutlichem Widerspruch zur Verfahrensweise bei Immobilien steht.

Vorsicht bei Beamtendarlehen / Darlehen mit Lebensversicherung

Wer eine vermietete Immobilie mit einem sogenannten Beamtendarlehen bzw. einem Darlehen, welches mit einer Lebensversicherung abgesichert wird, finanzieren möchte, muss beachten, dass die Zinsen als Werbungskosten anerkannt werden können, aber man die Steuervorteile aus der Lebensversicherung verlieren kann.