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Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten von der Steuer absetzen

Als Vermieter hat man verschiedene Möglichkeiten, um Steuern zu sparen, denn die Werbungskosten, die im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden können, umfassen eine große Bandbreite an verschiedenen Kosten und Kostenpunkten, die man als Werbungskosten von der Steuer absetzen kann.

So zählen auch die Darlehenskosten und Darlehenszinsen bei einem Hypothekendarlehen zu diesen Verlusten, die man als Werbungskosten von der Steuer absetzen kann bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – sogar dann, wenn ein Hypothekendarlehen zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurde und die Immobilie vor dem Ablauf des Darlehens wieder veräußert wurde.

Auch dann können die Kosten, auch wenn das Objekt, mit dem man Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielte verkauft wurde, immernoch als Verlust geltend gemacht werden, da sie ursprünglich damit in Zusammenhang standen. Ein (ehemaliger) Vermieter ist hier nicht zu einer Umschuldung oder Ablösung der Hypothek gezwungen, sondern darf die Verluste weiterhin steuerlich nutzen.

Aber was ist, wenn man die Hypothek und das Hypothekendarlehen vorzeitig ablösen möchte? Denn auch hierfür entstehen in der Regel Kosten, da bei einem fehlenden Sondertilgungsrecht die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, da der Bank ein Verlust durch die Zinsen entsteht, die nun nicht mehr bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit erhoben werden können.

Hier gilt ebenfalls: Da es sich hierbei um Kosten handelt, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen oder standen (das Darlehen / die Hypothek, welche zum Kauf der Immobilie aufgenommen wurde), können diese ebenfalls in Form der Werbungskosten als Darlehenskosten als Verlust geltend gemacht werden und man kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Wichtig: Damit man die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten von der Steuer absetzen kann, müssen laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. VIII R 34/04) immer folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
– zum Erwerb der Immobilie oder des Grundstücks wurde eine Finanzierung aufgenommen,
– das Grundstück / die Immobilie wird vermietet oder verpachtet,
– der Kredit wird vorzeitig getilgt.

Aber: Laut BFH muss die Immobilie dann weiterhin in der Hand des Eigentümers sein und darf nicht veräußert werden! Das heißt, dass der Kredit entweder:
– zwecks Umschuldung oder,
– zwecks Ablösung
gekündigt wurde. Beispielsweis im letzten Fall, weil man sich entschulden möchte oder im ersten, weil man ein günstigeres Angebot nutzen möchte.

Die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten von der Steuer absetzen kann man nicht, wenn die Immobilie veräußert werden sollte und anschließend mit dem Veräußerungsgewinn der Kredit vorzeitig getilgt werden solle, da dann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mit der Vermietung, sondern mit dem Verkauf in Zusammenhang steht.

Man kann die Vorfälligkeitsentschädigung dann aber trotzdem noch von der Steuer absetzen – dann aber als Veräußerungskosten, die vom zu versteuernden Veräußerungsgewinn gewinnmindernd abgezogen werden können.