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Steuer sparen mit Vermietung: Zurechung der Einkünfte

Eine Immobilie, die vermietet wird, erzielt Einnahmen, welche entweder in der Lohnsteuererklärung oder in der Einkommensteuererklärung angegeben werden müssen, damit das Finanzamt diese besteuern kann. Bei einem Eigentümer, der auch gleichzeitig Vermieter ist, gestaltet sich das relativ einfach.

Anders ist es, falls die vermietete Immobilie mehreren Eigentümern zuzurechnen oder mehreren Vermietern zuzurechen ist. Das kann der Fall bei einer Erbengemeinschaft sein oder bei einer Beteiligungsgruppe, aber auch bei einer GbR, die ihre Einnahmen entweder nur oder auch zusätzlich mit der Vermietung erzielt.

Sollten alle Beteiligten – oder die GbR – als Vermieter in Erscheinung treten, so erfüllen sie den Einkünfteerzielungstatbestand. Das heißt, dass die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung entweder allen zu gleichen Teilen oder entsprechend ihrer Beteiligungsquote zugeordnet werden müssen.

Falls bei 4 verschiedenen Anteilseignern z. B. die Beteiligungsquote an der vermieteten Immobilie bei 30-30-20-20 liegt, so müssen die Einnahmen und Verluste auch nach diesem Schlüssel aufgeteilt werden. Wenn man Steuern sparen mit Vermietung sollte also berücksichtigt werden, dass sich nicht ein Anteilseigner allein die Einnahmen und ein anderer die Verluste gutschreiben kann, je nachdem, was steuerlich günstiger wäre.

Noch schwieriger wird es bei der Zurechnung der Einkünfte, falls einer der Anteilseigner die Immobilie selbst nutzt und selbst, wenn diese nur angemietet sein sollte: In diesem Fall nimmt die betreffende Person eine Eigennutzung vor und tritt gegenüber den anderen Beteiligten als Mieter auf.

Am Beispiel der 4 Anteilseigner bei einer Immobilie mit 4 Wohneinheiten würde das konkret bedeuten: Derjenige, der die gemeinsame Immobilie selbst nutzt kann als „Mieter“ nicht die Einnahmen und Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen und kann keine Steuern sparen mit Vermietung, da dieser Mietvertrag nur zu drei Vierteln anerkannt wird. Die restlichen Miteigentümer können jedoch weiterhin Steuer sparen mit der Vermietung, da ihr „Viertel“ davon nicht berührt wird.

Auch bei einer anderen Konstellation bei 4 Anteilseignern gilt: Der Mietvertrag wird nur zu drei Vierteln anerkannt und die Einkünfte sind den restlichen Anteilseignern zuzurechnen, welche diese in ihrer Steuererklärung angeben müssen und auch mit den Verlusten aus der Vermietung Steuern sparen können.