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Bei der Immobilienfinanzierung lauern nicht nur steuerliche Fallstricke

Für die allermeisten Privatpersonen ist der Immobilienerwerb die mit Abstand teuerste Anschaffung ihres Lebens. Insbesondere heutzutage – also in Zeiten einer seit Jahren anhaltenden Niedrigzinsphase – gilt ein Investment in das Betongold als solide, wertbeständig und krisenfest.

Schenkt man all den Medien, Banken und Finanzberatern Glauben, gibt es anscheinend derzeit keine sinnvollere Kapitalanlage als den Immobilienerwerb. Dies stimmt allerdings nur zum Teil und trifft auch bei weitem auch nicht für alle zu. Die oftmals allzu positive öffentliche Darstellung eines Immobilienerwerbs ist vor allem dem Umstand geschuldet, dass sehr viele Interessengruppen davon profitieren, sei es nun wirtschaftlich, steuerlich oder gesamtwirtschaftlich-politisch. Die Einschätzung der Profitabilität eines Immobilienkaufs ist also zu weiten Teilen interessengelenkt und damit alles andere als objektiv. Durch den Immobilienkauf erzielbare Steuervorteile entpuppen sich nicht selten als minimal, temporär oder nichtexistent, Renditen von Mietimmobilien werden ebenfalls oftmals stark überschätzt. Zwar lassen sich bei vermieteten Wohnungen Schuldzinsen steuerlich in Abzug bringen, Wertverluste sind aber dennoch oftmals nicht zu vermeiden. Insbesondere Renovierungskosten sowie die Gefahr von Leerständen und ausbleibenden Mieten werden oftmals stark unterschätzt. All diese vorab kaum kalkulierbaren Faktoren machen nicht selten jeglichen Ertrag zunichte und haben schon so manch gutgläubigen Bauherren auf Lebenszeit ruiniert. Nachfolgend stellen wir den gängigsten Argumenten der Immobilienverkäufer- und vermittler die wichtigsten Gegenargumente gegenüber, die diese nur allzu gerne verschweigen.

Sollte man sein Geld nicht besser in eine Immobilie investieren, statt lebenslang Miete zu zahlen?

Das klingt erst mal vernünftig. Wer monatlich 800 Euro Miete zahlt, kommt schließlich nach 30 Jahren auf 252.000 Euro Mietgesamtkosten. Damit lassen sich viele Immobilien komplett aus Eigenmitteln finanzieren. Bei einer Vermietung kann eine eventuelle Hypothek vielleicht sogar durch den Mieter zumindest teilweise bezahlt werden. Letztere Methode hat jedoch so seine Vor- und Nachteile. Auch ist dies grundsätzlich eher eine Milchmädchenrechnung. Denn zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs steht die gesamte Summe ja nicht zur Verfügung. Also muss eine Hypothek aufgenommen werden und für die bezahlt man eben Zinsen. Am Ende der Laufzeit hat man dann also eben nicht nur die besagten 252.000 Euro bezahlt, sondern – je nach Kreditzins – in etwa das Doppelte. Gar nicht zu reden von etwaigen Renovierungskosten oder durch Gesetzesänderungen erforderliche Umbaumaßnahmen wie beispielsweise die Wärmedämmverordnung.

Egal ob als Mieter oder Eigentümer, die Nebenkosten bleiben in etwa gleich – stimmt doch?

Nein, dies stimmt nicht ganz. Eine gleiche Wohnungsgröße vorausgesetzt dürften natürlich viele Nebenkosten wie Strom, Heizung oder Wasser in der Tat etwa gleich bleiben. Aber anders als der Mieter muss der Eigentümer darüber hinaus weitere sogenannte nicht umlegbare Kosten übernehmen. „Nicht umlegbar“ bedeutet, dass der Eigentümer diese Kosten selbst trägt und nicht auf seine Mieter abwälzen kann. Dazu gehören etwa Reparaturkosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Nebenkostenanteile für leerstehende Wohnungen sowie eine wahre Heerschar zusätzlicher Kostenstellen. Mit all diesen Kostenarten hat man als Mieter also nichts zu tun, denn sie werden ja vom Vermieter getragen – und bei der Immobilien-Rentabilitätsberechnung gerne unterschlagen. Aber immerhin lassen sich die meisten dieser Kosten bei einer vermieteten Wohnung von der Steuer absetzen. Wie das geht, können Sie hier nachlesen. Selbständige und Kleingewerbler haben sogar erweiterte Steuerabzugsmöglichkeiten. Als Faustregel kann gelten, dass die durch einen Immobilienerwerb verursachte, monatliche, finanzielle Belastung 50 Prozent Ihres verfügbaren Einkommens nicht übersteigen sollte. Darüber hinaus ist es stets ratsam, eine bestimmte Summe für Notfälle (Reparaturen, Arbeitslosigkeit…) zurückzulegen.

Gibt es eine perfektere Wertanlage als eine Immobilie?

Dies trifft maximal dann zu, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen und nicht vermieten, denn der Immobilienmarkt in Deutschland wird immer heterogener. Wertsteigerungen gab es in den letzten Jahren eigentlich nur bei Immobilien in wirtschaftlich florierenden Ballungsräumen wie etwa München, Berlin, Hamburg oder Stuttgart. Völlig anders schaut es in vielen ostdeutschen, ländlichen Regionen aus.

Hier gab es in den letzten Jahrzehnten einen derart drastischen Wertverfall, dass man dort mittlerweile eine Immobilie samt großem Grundstück bereits für eine mittlere fünfstellige Summe bekommen kann. Findet sich außerdem kein Mieter, dann verfällt die Wohnung und der Eigentümer bleibt auf sämtlichen monatlichen Fixkosten sitzen. Der Wert einer jeden Immobilie ist also ähnlich wie der einer Aktie den Marktgesetzen unterworfen. Damit eignet sich vermietetes Betongold auch nur bedingt zur Alterssicherung und es ist auch wirtschaftlich höchst riskant, es als nur zu Spekulationszwecken zu erwerben. Umso wichtiger ist es dagegen, eine ausreichende Tilgung samt Sonderzahlungs-Option zu vereinbaren. Dadurch kann man nicht nur seine Steuer optimieren, sondern ist auch oftmals bereits weit vor dem Renteneintritt schuldenfrei.

Die in Medien und Zeitungen veröffentlichten Zinssätze sind doch derzeit sensationell niedrig, das spricht doch für einen Immobilienkauf?

Stimmt, in zahlreichen Zeitungen, Zeitschriften, im Internet und auch im TV werden unglaublich niedrige Hypotheken-Zinssätze veröffentlicht. Und natürlich ist eine Niedrigzinsphase grundsätzlich der perfekte Zeitpunkt für die Aufnahme einer Hypothek. Aber mit den veröffentlichten Zinssätzen sollten Sie besser nicht kalkulieren, denn mit denen verhält es sich ähnlich wie mit den offiziellen Abgaswerten gewisser Kraftfahrzeughersteller. Auch wenn es die Kreditinstitute kaum zugeben, so gelten deren verlautbarten Zinssätze eigentlich nur für den perfekten Bankkunden, und der besitzt (aus Bankensicht) folgende Eigenschaften er oder sie:

Da aber nur die allerwenigsten Otto-Normalsterblichen all diese Voraussetzungen mitbringen, wird Ihnen voraussichtlich selbst Ihre Hausbank nur einen deutlich schlechteren Zinssatz anbieten oder sich irgendwelche Zusatzgebühren ausdenken. Vertrauen Sie also nicht den veröffentlichten Zinssätzen der Banken, sondern gehen Sie in die Bank und lassen Sie sich dort ein konkretes Angebot erstellen, um dieses mit den Offerten anderer Kreditinstitute zu vergleichen.

Bei einer Immobilie weiß man doch auf den Cent genau, was sie kostet?

Schön wär´s! Wenn Sie eine Immobilie erwerben, müssen Sie grundsätzlich mit etwa zehn bis fünfzehn Prozent Zusatzkosten rechnen. Schuld daran tragen

Deutlich unberechenbarer wird’s bei einem Hausbau. Hier können zahllose unerwartete Zusatzkosten etwa für den Architekten, Preissteigerungen, erforderliche Baugenehmigungen oder Hausanschlüsse anfallen. Darüber hinaus passiert es sehr häufig, dass eine bereits bezahlte Baufirma noch vor Abschluss sämtlicher Arbeiten in Konkurs geht und der Geprellte sein Geld nicht zurückbekommt.

Mit jeder geleisteten Tilgungsrate gehört mir doch ein Stück mehr von der Immobilie

Das stimmt leider auch nicht. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, werden durch die monatlichen Raten zunächst sämtliche Nebenkosten getilgt. Selbst wer also bereits ein bis zwei Jahre seine Raten pünktlich bezahlt hat, dem gehört bei einer einprozentigen Tilgung noch nicht mal die eigene Türklingel. Auch kann es sein, dass in dieser Zeit der Marktwert der Immobilie gesunken ist, die Hypothek aber eigentlich immer noch gleich hoch ist. Trotz seiner geleisteten Zahlungen ist der Eigentümer also de facto ärmer geworden. Der Standard ist eine einprozentige Tilgung, wer aber seine Anfangstilgungsrate auch nur um etwa 0,5 Prozent erhöht, tilgt seine Hypothek etwa acht Jahre eher. Für eine möglichst lange Zinsbindung sprechen dabei derzeit gleich zwei Argumente

  1. Immer noch verharren die Zinsen auf einem historischen Tief, dies wird sich aber voraussichtlich demnächst ändern, denn beginnend in den USA beginnen die Zinsen derzeit allmählich zu steigen
  2. mit einer langen Zinsbindung erhalten Sie Planungssicherheit. Ideal ist es, wenn der Kreditvertrag auch Sondertilgungen erlaubt.

Hier finden Sie übrigens einen Vergleichsrechner, mit dem Sie schnell und einfach Beispielsrechnungen bezüglich einer Immobilienfinanzierung durchführen können. Zudem werden auf dieser Site sämtliche relevanten Aspekte der Baufinanzierung präzise beleuchtet.

Ist ein Immobilienerwerb aus steuerlichen Gründen immer sinnvoll?

Das kommt auf den jeweiligen Einzelfall an. Gerne kalkulieren Finanzberater, Steuerberater und Banken beim Immobilienerwerb die Steuerersparnis gleich mit in ihre Berechnungen ein. Sie übersehen bei der Erstellung ihrer Steuersparmodelle aber geflissentlich, dass sich die Erwerbssituation des Immobilienkäufers langfristig ändern kann – und ein Immobilienkauf erstreckt sich meistens über Jahrzehnte. Währenddessen können Arbeitgeber Konkurs gehen, Mitarbeiter entlassen oder ihren Standort verlagern. Ein Wohnungseigentümer ist jedoch nicht mehr so mobil wie ein Mieter, die Gefahr einer lange andauernden Arbeitslosigkeit ist für ihn damit größer. Gesundheitliche Beeinträchtigungen und Schicksalsschläge, die unvorhersehbare Pflegebedürftigkeit von Angehörigen, Scheidungen… – all dies sind Dinge, die sich unmöglich voraussagen lassen und die selbst die ausgefuchstesten Steuersparmodelle urplötzlich über den Haufen werfen. Verbuchen Sie also Steuerersparnisse besser als temporären Zusatzertrag, den man jederzeit verlieren kann. Wer finanziell auf knappe Kante näht und sich dabei seine Immobilienfinanzierung mit vermeintlich erzielbaren Steuerspareffekte schönrechnet, handelt leichtsinnig. Nähere Informationen rund um das Thema Steuern sparen beim Immobilienkauf finden Sie hier.

Wo gibt´s eine unabhängige Beratung?

Für knapp 200 Euro kann man sich bei den Verbraucherzentralen über sämtliche Aspekte eines Immobilienerwerbs individuell beraten lassen. Anders als die von Natur aus interessengelenkten Finanzberater und Banken ziehen Verbraucherverbände keinerlei Vorteil aus Ihrer Entscheidung. Dort werden Sie auf Basis Ihrer realen finanziellen Möglichkeiten objektiv und fachkundig beraten. Welche der landesweit agierenden Verbraucherzentralen für Sie zuständig ist, hängt von Ihrem Erstwohnsitz ab.