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Steuer auf Vermietung im Ausland

Wer im Ausland Einnahmen in Form von Vermietung und Verpachtung erzielt, muss diese auch in Deutschland versteuern. Die Steuerlast ist hier jedoch nicht die gleiche wie bei Einnahmen aus dem Inland, da hier der Progressionsvorbehalt greift, was zu einer indirekten Besteuerung steuerfreier Einkünfte führt.

Der Progressionsvorbehalt findet meist dann Anwendung, wenn es mit dem betreffenden Staat ein Doppelbesteuerungsabkommen geben sollte. In diesem Fall sind die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zwar zunächst steuerfrei, durch den Progressionsvorbehalt kommt es jedoch zu einer indirekten Steuer, die zu zahlen ist.

Hierbei werden die Einnahmen aus der Vermietung im Ausland auf das zu versteuernde Einkommen in Deutschland addiert und darauf der zu zahlende Steuersatz ermittelt. Dieser wird jedoch nicht auf das Gesamteinkommen, sondern nur auf das zu versteuernde Einkommen angewendet.

Beispiel: Klaus hat ein zu versteuerndes Einkommen von 30.000 Euro und hat zusätzlich ein Einkommen aus der Vermietung eines Ferienhauses im Ausland von 6.000 Euro pro Jahr.

Auf das Gesamteinkommen von 36.000 Euro wird nun der Steuersatz von 21,11 % ermittelt. Statt einem Steuersatz von 18,75 % und einer Einkommensteuer von 5.625,00 Euro für 30.000 Euro Einkommen muss Klaus nun aufgrund des Progressionsvorbehalts einen Steuersatz von 21,11 % und somit 6.333 Euro Einkommensteuer zahlen – und somit 708 Euro mehr als Steuer auf die Vermietung im Ausland.

Zwar sind laut EuGH Urteil und Urteilen deutscher Gerichte auch negative Einnahmen als negativer Progressionsvorbehalt anrechenbar, nur weigert sich das Finanzamt nach wie vor, diese anzuerkennen. Man solle in diesem Fall jedoch weiterhin diese negativen Einnahmen (Verluste) angeben, um im Falle einer Gesetzesänderung, siehe der Streit um das häusliche Arbeitszimmer, und somit im Fall einer rückwirkenden Anerkennung doch noch zuviel gezahlte Steuern zurückerstattet zu bekommen.

Generell sind positive Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Ausland beim Finanzamt gern gesehen, jedoch nicht negative. So müssen Gewinne aus Vermietung und Verpachtung voll angegeben werden und erhöhen somit die zu zahlende Steuerlast, aber Verluste können laut Meinung des Finanzamts nicht verrechnet werden.

Das führt soweit, dass nach aktueller Handhabung des Finanzamts Gewinne aus Vermietung und Verpachtung aus dem Inland und Ausland zwar zusammen veranschlagt und besteuert werden, Verluste aus Vermietung und Verpachtung (z. B. wegen Renovierung, Erhaltung, Abschreibung usw.) nur mit Gewinnen aus dem jeweiligen Land verrechnet werden dürfen.

Beispiel: Klaus hat 2 Immobilien, die er vermietet: Eins in Spanien und eins in der Türkei, die er vermietet. Da er das Ferienhaus in Spanien renovieren ließ, hatte er Verluste von 9.000 Euro und nur Einnahmen mit dem in der Türkei von 12.000 Euro.

Laut aktueller Handhabung des Finanzamts muss Klaus die 12.000 Euro aus der Türkei versteuern, die Ausgaben für das Haus in Spanien werden nicht angerechnet. Klaus hat somit in den Augen des Finanzamts 12.000 Euro Gewinn gemacht, auch wenn er nur 3.000 Euro Gewinn hatte, da er die Verluste aus Spanien nicht mit denen aus der Türkei verrechnen kann. Das wäre nur möglich, wenn beide Immobilien im selben Land im Ausland wären.

Klaus sollte trotzdem die Verluste aus Spanien angeben, da laut höchstrichterlicher Entscheidungen diese Verfahrensart geltendem EU Recht widerspricht, wenn er nicht auf eine Steuerrückzahlung bei einer Gesetzesreform verzichten möchte.