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Gesetzesreform für Immobilienbesteuerung: Was gilt für Auslandsimmobilien?

Die Steuerlast für Häuser erhöht sich zum 1. Januar 2023 deutlich, wenn die bisherigen Besitzer die fraglichen Objekte vererben oder verschenken. Die Abgabelast wird in solchen Fällen um 20 bis 30 Prozent steigen. Zwangsläufig stellt sich aufgrund der Gesetzesänderung die Frage, wie es sich mit Auslandsimmobilien verhält. Ändert sich auch für entsprechende Objekte die Gesetzeslage? Die Antwort ist komplizierter als es die meisten Immobilienbesitzer ahnen – insbesondere mit Blick auf Spanien.

Die grundsätzliche steuerliche Behandlung von Auslandsimmobilien

Eine Million Deutsche haben bereits eine Immobilie im Ausland. Mehrere Hunderttausend weitere Bundesbürger möchten ein entsprechendes Objekt erwerben. Für die Mehrzahl der schon im Besitz befindlichen Immobilien gelten Doppelsteuerabkommen mit Freistellungsmethode. Sämtliche Einkünfte oder Aufwendungen, die mit ihnen im Zusammenhang stehen, interessieren den deutschen Fiskus nicht. Die Besitzer müssen sich ausschließlich mit den lokalen Ämtern auseinandersetzen. Der sogenannte Progressionsvorbehalt entfällt: Gewinne durch die Objekte sorgen in der Bundesrepublik nicht für eine höhere Abgabenlast. Verluste führen nicht zu niedrigeren Steuern.

Die Regelung für spanische Immobilien

Mit Spanien (sowie z.B. auch Finnland und die Schweiz) ist ausgerechnet das Land eine Ausnahme, in dem besonders viele Deutsche ein Haus besitzen. Zahlreiche Bundesbürger möchten beispielsweise eine Finca oder ein Appartement auf Mallorca kaufen. In einem solchen Fall greift der Progressionsvorbehalt nach wie vor. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Immobilien erhöhen also die eigene Steuerlast in der Bundesrepublik. Dies gilt allerdings erst mittel- und langfristig. Kurzfristig drücken die Anschaffungskosten den eigenen Steuersatz nach unten. Dies ist einer der Gründe, weshalb spanische Immobilien als Investitionen ausgesprochen populär sind.

Konkret sind steuerlich für spanische Immobilien die folgenden Punkte zu berücksichtigen:

• Der Käufer behält drei Prozent vom Kaufpreis ein.
• Diesen Betrag führt er als Steuervorauszahlung des Verkäufers an das zuständige Finanzamt ab.
• Hat der Verkäufer einen geringeren Betrag als drei Prozent durch die Veräußerung gemacht, erhält er die Differenz als Rückerstattung.
• Ist der Gewinn höher, muss er innerhalb von vier Monaten eine Steuererklärung abgeben, um die zusätzlichen Abgaben zu entrichten. Bei einer verspäteten Abgabe kommen wenigstens 20 Prozent der Steuerschuld als Säumniszuschlag dazu.
• In Spanien gibt es zudem für Selbstnutzer eine Abgabe in Höhe von 0,5 Prozent des Katasterwertes.

Spanien zieht die Daumenschrauben bei den Steuererklärungen an

Seit 2022 hat Spanien außerdem die Daumenschrauben für die Abgabe der Steuererklärungen deutlich angezogen. Schon immer waren die (in- wie ausländischen) Eigentümer in der Bringschuld, diese von sich aus abzugeben. Erfolgte dies nicht, gab es lange nur eine Mahnung. Seit diesem Jahr ermittelt der Fiskus die Eigentümer in solchen Fällen jedoch eigenständig und sendet ihnen von selbst die Steuerbescheide mit saftigen Strafaufschlägen zu. Die zu zahlende Abgabenlast steigt um 100 Prozent an, wenn der Immobilienbesitzer nicht vor Gericht nachweisen kann, dass er seiner Verpflichtung rechtzeitig nachkam und es bei den Behörden einen Fehler gab. Wichtig in diesem Zusammenhang für deutsche Auslandsimmobilien ist: Nur weil einen der Bescheid oder die Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung durch den Wohnsitz in einem anderen Land nicht oder verspätet erreicht hat, ist man nicht entschuldigt. Rechtsexperten empfehlen eine Fiskaladresse bei einer spanischen Kanzlei.

Fazit: Es geht nicht nur um das deutsche Steuerrecht

Die bisherigen Erläuterungen zeigen: Bezüglich der steuerlichen Absetzbarkeit von Auslandsimmobilien sollten sich Besitzer nicht nur auf den deutschen Fiskus konzentrieren. Vielmehr müssen die Eigentümer immer auch die Regelungen des fraglichen Staates im Auge behalten.