Ertragswertverfahren: Was ist die Anlage wert?
Mit dem Ertragswertverfahren wird der Wert einer Sachwertanlage oder eines Unternehmens unabhängig zu den Entstehungskosten ermittelt. Dieses Verfahren wird vor allem für die Wertermittlung von Renditeobjekten oder Renditeanlagen angewendet. Es geht dem Investor nicht darum, wie hoch die Erschließungskosten bis zu dem Punkt sind, an dem Einnahmen erwirtschaftet werden können. Es geht ihm darum, nur so viel Geld für die Anlage zu investieren, dass mit den kalkulierten Einkünften die Rendite noch gut ist.
Ein Beispiel:
Die Immobilie kostet für die Erschließung 1.000.000 Euro und erwirtschaftet im Jahr Einkünfte von 10.000 Euro. Möchte der Anleger nach zehn Jahren sein eingesetztes Kapital zurück erwirtschaften können, dann wäre diese Immobilie im Verkaufspreis nur 100.000 Euro wert. Der Anbieter wird das Objekt als Renditeobjekt nicht zu seinem Unkostenpreis veräußern können und wird rund 900.000 Euro Verlust machen.
Die Immobilie kostet für die Erschließung 50.000 und erwirtschaftet im Jahr Einkünfte von 10.000 Euro. Auch hier beträgt der Ertragswert 100.000 Euro, wenn der Käufer seine Anlagesumme nach spätestens 10 Jahren durch Erträge ausgeglichen haben möchte. Der Besitzer kann mit 50.000 Euro Gewinn verkaufen.
Berechnungsgrundlagen für das Ertragswertverfahren
Mit dem Ertragswertverfahren wird abgeschätzt, welche Nettoeinkünfte mit einem Anlageobjekt erwirtschaften zu können, um diesem Objekt anhand dieser Erwartung einen Wert zuordnen zu können. Je nachdem, wie sicher die erwarteten Einkünfte sich einstellen werden, kann ein Risiko ausgeklammert werden oder mit z.B. 25% berücksichtigt werden.
Für die Bewertungsgrundlage ist zudem entscheidend, wie hoch die erwartete Nettorendite ausfallen soll und wie hoch der laufende Zeitverlust der Anlage ist. Hierbei wird ein Vergleich zu sehr sicheren Anlageformen gezogen, um mit steigendem Risiko eine höhere Planrendite für die Ertragswertermittlung anzusetzen. Dieses kann dazu führen, dass Anlageobjekte, die mit hohem Aufwand erschlossen wurden, dennoch einen sehr geringen Ertragswert haben, da sich mit ihnen entweder nicht gut wirtschaften lässt oder da das Unternehmerrisiko so hoch ist, dass in der Ertragswertermittlung ein hohes Risiko berücksichtigt werden muss. Es gibt jedoch auch Anlageobjekte, die mit sehr hohen Gewinnen veräußert werden können, das sie mit hoher Sicherheit hohe Planrenditen erwirtschaften werden, mit denen ein hoher Kaufpreis zu rechtfertigen ist.
Schweizer Ertragswertverfahren für Betriebe
- Vergleichsanlage ohne Risiko: Bundesobligationen mit 3%
- Immobilitätszuschlag mit 2,5%
- Inflationsausgleich mit 0,5%
- Risikozuschlag mit 5%
Diese vier Bemessungsgrundlagen ergeben einen Kapitalisierungszinssatz von 10%. Die Anlagesumme sollte nach diesem Schlüssel so gewählt werden, dass sich mit ihr 10% Nettoerträge im Jahr erwirtschaften lassen.
Renditeinvestitionen nach Ertragswertverfahren
Anleger haben unterschiedliche Investitionsgründe. Einige wollen ein Objekt unbedingt haben, andere wollen sich einen Einflussfaktor sichern und ansonsten geht es in der Regel darum, mit dem Anlagebetrag Renditen zu erwirtschaften. Für den letzteren Punkt ist nicht der Aufwand für das Anlageobjekt entscheidend sondern die Renditeerwartung. Ein weiterer ausschlaggebender Punkt im Ertragswertverfahren ist die Sicherheit der Rendite.
Viele Anlagemöglichkeiten bringen ein hohes Risiko für den Anleger mit oder es besteht sogar die Gefahr, in schlechten Zeiten für laufende Kosten nachschießen zu müssen. Viele Anleger entscheiden sich deswegen für eine mittelhohe Renditeerwartung, wenn diese mit hoher Sicherheit erzielt werden kann. Das Ertragswertverfahren lässt sich weltweit anwenden, es müssen jedoch die lokalen neben den globalen Risikofaktoren berücksichtigt werden.
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