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Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einnahmen, die mit der Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks oder einer Immobilie entstehen, unabhängig, ob positiv oder negativ, unterliegen bis auf wenige Ausnahmen vollständig der Steuerpflicht. Sie gelten als zusätzliches Einkommen, welches in der Steuererklärung mit angegeben werden muss.

Die Art der Grundstücke und Immobilien ist dabei nachrangig – ob man einen Acker an einen Bauern vermietet, Mobiliar oder eine Wohnung an Mieter entscheidet nicht darüber, ob man diese Einnahmen angeben muss oder nicht. Die Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fällt ebenso für andere Wirtschaftsgüter wie Schiffe oder Flugzeuge an, die man an andere Personen gegen ein Entgelt abgibt, jedoch weiterhin das Eigentumsrecht an diesen besitzt.

Einen Unterschied bei der Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteht lediglich dann, wenn keine Menge von Gegenständen vermietet wird, sondern nur einzelne, bewegliche Gegenstände (z. B. einen PC, Tisch usw.) – aber auch dann fällt hierfür eine Steuer an, da diese Einnahmen bei den sonstigen Einkünften in der Steuererklärung angegeben werden müssen oder falls Dienstleistungen vermietet werden. Diese werden als gewerbliche Tätigkeit seitens des Finanzamtes behandelt und der damit erzielte Gewinn muss ebenfalls versteuert werden.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Steuererklärung in Anlage V eingetragen werden – aber nicht nur die Einkünfte, sondern auch die Ausgaben, können dort geltend gemacht werden, da diese die Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern – steuerpflichtig ist letztendlich nur der Gewinn, der sich nach Abzug der Kosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ergibt.

Konkret unterliegen der Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
– vermietetes / verpachtetes unbewegliches Vermögen (Grundstücke und Immobilien),
– vermietete / verpachtete Nutzungsrechte (Kiesausbeuterechte, Erbbaurechte usw.)
– vermietete / verpachtete Schiffe mit Eintragung im Schiffsregister
– Einnahmen aus Untervermietung
– Vermietung von Sachinbegriffen (Vermietung von Gegenständen in Masse)

Auch auf Vermietung und Verpachtung im Ausland fällt die Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an, wenn sie in einer der zuvor genannten Kategorien fallen. Hierbei gilt, dass falls im Ausland eine Steuer ähnlich der deutschen Einkommensteuer für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfällt, diese bei der deutschen Einkommensteuer angerechnet werden kann und diese somit mindert. Das muss jedoch gesondert in Anlage AUS erklärt werden.

Sollte es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Staat geben, in dem man Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, so entfällt dies. In diesem Fall sind die Steuern nur in dem Staat zu entrichten, mit dem das Doppelbesteuerungsabkommen besteht – jedoch unterliegen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dann dem Progressionsvorbehalt in Deutschland, was zu einer Erhöhung des Steuersatzes auf das zu versteuernde Einkommen zur Folge hat, siehe: Progressionsvorbehalt.

Von Nachteil ist hierbei, dass zwar positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Ausland zwar zu einer Erhöhung der Steuer führen, aber negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Ausland nicht! Negative Einnahmen können nur im jeweiligen „Land der Entstehung“ mit positiven Einkünften verrechnet werden, jedoch nicht mit positiven Einkünften aus dem Inland oder aus anderen Ländern.

Auch wenn man nicht Alleineigentümer, sondern nur Anteilseigner ist, so muss man den Gewinn entsprechend des Anteils versteuern. Sollte eine Eigentümergemeinschaft somit 1.000 Euro Gewinn erzielen und der eigene Anteil liegt bei 20 %, so müssen 200 Euro als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V angegeben werden.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entfällt grundsätzlich dann, wenn keine positiven Einkünfte vorliegen – sollten z. B. die Ausgaben für ein Grundstück in Form der Werbungskosten (Versicherung, Abschreibung, Betriebskosten, Reparaturen, Sanierung usw.) über den Einnahmen liegen, so gibt es keinen besteuerungsfähigen Gewinn – trotzdem muss man dies dem Finanzamt in der Steuererklärung genau darlegen und nachweisen.

Wichtig: Es können nur Ausgaben mit Einnahmen verrechnet werden, die im direkten Zusammenhang stehen. Ausgaben, die z. B. für ein Objekt angefallen sind, welches nicht vermietet wurde oder werden soll, können nicht mit Einnahmen bei der Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angerechnet werden.