Steuerbelastung beim Immobilienverkauf
Immobilien werden gekauft und verkauft. Betrachtet man die privaten Käufe, erfolgen diese meist mit einem langfristigen Ziel, so dass zu diesem Zeitpunkt an einen eventuellen späteren Verkauf nicht gedacht wird. Dabei können die Gründe für eine erforderliche Veräußerung der Immobilie vielfältig sein. Die Wohnung ist nach der Geburt von mehreren Kindern zu klein geworden oder aber die Belastungen für das eigene Haus können wegen finanzieller Probleme nicht mehr getragen werden. Wer an diesem Punkt angekommen ist, stellt sich unweigerlich die Frage, ob der Fiskus bei einem Immobilienverkauf auch die Hand aufhält.
Regelungen im Steuerrecht
Der einmalige private Verkauf einer Immobilie wird steuerrechtlich als privater Veräußerungsgewinn angesehen. Im Einkommenssteuergesetz ist geregelt, dass auf den erzielten Gewinn eine Spekulationssteuer zu zahlen ist. Diese fällt aber nur an, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung der Immobilie weniger als 10 Jahre liegen. Ein späterer Verkauf ist immer steuerfrei. Somit ist eine genauere steuerrechtliche Betrachtung nur innerhalb der Spekulationsfrist erforderlich. Hier gilt zunächst der Grundsatz, dass keine Steuer beim Hausverkauf anfällt, wenn Sie das Haus im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Des Weiteren ist darauf zu achten, dass Wirtschaftsgüter, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (nach §23 EStG) und dann veräußert werden, hier ebenso keine Spekulationssteuer zu entrichten ist. Hierbei spricht der Gesetzgeber nicht von vollen Kalenderjahren. Wird eine Immobilie also im Jahr 2007 gekauft, ab September 2008 dann selbst genutzt und im Januar 2010 wieder verkauft, so fällt keine Spekulationssteuer an. An die Selbstnutzung stellt die Finanzbehörde allerdings strenge Maßstäbe. Nur wenn Sie selbst oder Ihre Kinder im Haus gewohnt haben, greift die Steuerfreiheit. Wird die Immobilie von anderen Verwandten genutzt bzw. bewohnt, entfällt die Steuerbefreiung. Die eigenen Kinder tragen steuerrechtlich auch nur zur Befreiung bei, solange die Eigentümer noch Kindergeld für die Kinder beziehen.
Die Spekulationssteuer wird auf den erzielten Gewinn erhoben. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten. Außerdem können die Abschreibungen sowie alle mit dem Verkauf in Verbindung stehenden Ausgaben in Abzug gebracht werden. Der verbleibende Gewinn unterliegt dem persönlichen Steuersatz. Somit kann eine Steuerbelastung von mehreren tausend Euro entstehen. Daher ein Tipp für alle privaten Hausverkäufer: Prüfen Sie die 10-Jahresfrist genau. Sie beginnt nicht erst mit dem ersten Tag der Nutzung des Eigentums, sondern bereits mit dem Tag des mit dem Kauf im Zusammenhang stehenden Notartermins. Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, den zuständigen Sachbearbeiter des Finanzamtes zu kontaktieren und sich über eine mögliche Steuerbefreiung zu informieren.
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